Чл.19 ЗЗД - Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Предварителния договор е съглашение по силата на което една или две страни се задължават в определен период от време да сключат договор за възникване на желаното от тях. С предварителен договор може да се организира сключването на различни видове окончателни договори /без дарение, а понякога и завещание/.
Най–често срещаните предварителни договори са за продажба на недвижими имоти. Предварителния договор е от категорията на организационните договори. Предварителния договор е неформален по начало.
Видове предварителни договори
1. Едностранен – само едната страна има задължение за сключването на окончателния договор. Пример: задължавам се да продам апартамента си, на който вие сега сте наемател, ако решите да го купите да края на наемния срок.
2. Двустранен – и за двете страни има задължение да сключат окончателен договор. Пример: аз се задължавам да продам апартамента си, а вие се задължавате да го купите.
Най-често срещаните предварителни договори са за продажба на недвижим имот. Те се наричат и още обещание за продажба.
С предварителен договор може да се подготви сключването на редица други договори:
- за продажба на наследство
- за отстъпване на недвижим имот срещу задължение за издръжка
- за замяна на недвижим имот
- за наем
- за заем, влог, залог
- за учредяване на вещни права върху недвижими имоти
Сключване: Условията за действителност на всеки договор са условия и на предварителния договор. Но има две съществени условия:
1. Съдържание - трябва да съдържа всички елементи на окончателния договор.
2. Форма - предварителния договор няма формата на окончателния договор, не е в пряка зависимост от формата на окончателния договор.
Правни последици на предварителния договор
Задължение на всяка страна е да направи волеизявление за сключване на окончателен договор. Чл.19(3) ЗЗД - Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
- решението на съда не замества волеизявлението на страна по предварителния договор, замества самия договор сключен в нотариална форма.
- страната, която предявява иска трябва да е изправна – т.е. тя да е изпълнила задължението си по предварителния договор.
- тъй като съдебното решение замества договора, при неговото постановяване следва да се спазят формалностите, които се наблюдават при издаване на нотариален акт: съдът да провери дали праводателя е собственик на имота и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.
Обещателят по предварителния договор не е длъжен да изповядва продажбата на недвижим имот по нотариален ред, ако другата страна не изпълни в този момент насрещното си задължение. Съдът постановява решение, заместващо окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни насрещното си задължение в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. В противен случай съдът обезсилва постановеното решение по искане на ответника.
<< Назад към Лекции по облигационно право
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Предварителния договор е съглашение по силата на което една или две страни се задължават в определен период от време да сключат договор за възникване на желаното от тях. С предварителен договор може да се организира сключването на различни видове окончателни договори /без дарение, а понякога и завещание/.
Най–често срещаните предварителни договори са за продажба на недвижими имоти. Предварителния договор е от категорията на организационните договори. Предварителния договор е неформален по начало.
Видове предварителни договори
1. Едностранен – само едната страна има задължение за сключването на окончателния договор. Пример: задължавам се да продам апартамента си, на който вие сега сте наемател, ако решите да го купите да края на наемния срок.
2. Двустранен – и за двете страни има задължение да сключат окончателен договор. Пример: аз се задължавам да продам апартамента си, а вие се задължавате да го купите.
Най-често срещаните предварителни договори са за продажба на недвижим имот. Те се наричат и още обещание за продажба.
С предварителен договор може да се подготви сключването на редица други договори:
- за продажба на наследство
- за отстъпване на недвижим имот срещу задължение за издръжка
- за замяна на недвижим имот
- за наем
- за заем, влог, залог
- за учредяване на вещни права върху недвижими имоти
Сключване: Условията за действителност на всеки договор са условия и на предварителния договор. Но има две съществени условия:
1. Съдържание - трябва да съдържа всички елементи на окончателния договор.
2. Форма - предварителния договор няма формата на окончателния договор, не е в пряка зависимост от формата на окончателния договор.
Правни последици на предварителния договор
Задължение на всяка страна е да направи волеизявление за сключване на окончателен договор. Чл.19(3) ЗЗД - Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
- решението на съда не замества волеизявлението на страна по предварителния договор, замества самия договор сключен в нотариална форма.
- страната, която предявява иска трябва да е изправна – т.е. тя да е изпълнила задължението си по предварителния договор.
- тъй като съдебното решение замества договора, при неговото постановяване следва да се спазят формалностите, които се наблюдават при издаване на нотариален акт: съдът да провери дали праводателя е собственик на имота и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.
Обещателят по предварителния договор не е длъжен да изповядва продажбата на недвижим имот по нотариален ред, ако другата страна не изпълни в този момент насрещното си задължение. Съдът постановява решение, заместващо окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни насрещното си задължение в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. В противен случай съдът обезсилва постановеното решение по искане на ответника.
<< Назад към Лекции по облигационно право
