5. Предварителен договор.

Чл.19 ЗЗД - Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Предварителния договор е съглашение по силата на което една или две страни се задължават в определен период от време да сключат договор за възникване на желаното от тях. С предварителен договор може да се организира сключването на различни видове окончателни договори /без дарение, а понякога и завещание/.
Най–често срещаните предварителни договори са за продажба на недвижими имоти. Предварителния договор е от категорията на организационните договори. Предварителния договор е неформален по начало.

Видове предварителни договори
1. Едностранен – само едната страна има задължение за сключването на окончателния договор. Пример: задължавам се да продам апартамента си, на който вие сега сте наемател, ако решите да го купите да края на наемния срок.
2. Двустранен – и за двете страни има задължение да сключат окончателен договор. Пример: аз се задължавам да продам апартамента си, а вие се задължавате да го купите.

Най-често срещаните предварителни договори са за продажба на недвижим имот. Те се наричат и още обещание за продажба.

С предварителен договор може да се подготви сключването на редица други договори:
- за продажба на наследство
- за отстъпване на недвижим имот срещу задължение за издръжка
- за замяна на недвижим имот
- за наем
- за заем, влог, залог
- за учредяване на вещни права върху недвижими имоти

Сключване: Условията за действителност на всеки договор са условия и на предварителния договор. Но има две съществени условия:
1. Съдържание - трябва да съдържа всички елементи на окончателния договор.
2. Форма - предварителния договор няма формата на окончателния договор, не е в пряка зависимост от формата на окончателния договор.

Правни последици на предварителния договор
Задължение на всяка страна е да направи волеизявление за сключване на окончателен договор. Чл.19(3) ЗЗД - Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
- решението на съда не замества волеизявлението на страна по предварителния договор, замества самия договор сключен в нотариална форма.
- страната, която предявява иска трябва да е изправна – т.е. тя да е изпълнила задължението си по предварителния договор.
- тъй като съдебното решение замества договора, при неговото постановяване следва да се спазят формалностите, които се наблюдават при издаване на нотариален акт: съдът да провери дали праводателя е собственик на имота и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.

Обещателят по предварителния договор не е длъжен да изповядва продажбата на недвижим имот по нотариален ред, ако другата страна не изпълни в този момент насрещното си задължение. Съдът постановява решение, заместващо окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни насрещното си задължение в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. В противен случай съдът обезсилва постановеното решение по искане на ответника.

<< Назад към Лекции по облигационно право