50. Аренда.

Арендата е сравнително нов правен институт в българското право. Уредена е в Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/.

Договора за аренда – е съглашение, по силата на което едно лице – арендодател, предоставя земеделска земя самостоятелно или в съчетание с недвижим имот и движими вещи за земеделско ползване за временно използване, от друго лице – арендатор, който се задължава да прави периодични арендни плащания. Наподобява договора за наем, но има специален предмет – само недвижими имоти и то определена категория. Субсидарно се прилагат правилата от общата част на ЗЗД и специалната част за заема.

Характеристики на договора:
1. двустранен;
2. възмезден;
3. винаги формален – писмена форма с нотариална заверка на подписите.

ЗАЗ предвижда вписване в имотния регистър – няма значение за действителност, а само за противопоставимост. Поради дълготрайния характер на арендата вписването е особено важно. Договора се вписва и в специален регистър при поземлената комисия. Няма максимална горна граница за срока. Но има императивен минимум за долната граница – 4 стопански години съгласно чл.4 ЗАЗ.Чл.4. Минималният срок на договора за аренда е четири стопански години.

Задължения на страните:

Арендодател
1. Да предаде имота, който трябва да е съответстващо на предназначението му състояние. При предаването се съставя опис, който се подписва и от двете страни. Ако не е съставен опис, законът предвижда оборима презумция, че имотът е предаден в надлежно състояние. Ако не е предаден такова състояние, арендатора има само една възможност – да отстрани недостатъците за сметка на арендодателя.
2. Да понася всички разноски без текущото поддържане. При наема правото на наемателя е най-малкото – ползване на вещта, без да я променя. При арендата имаме – стопанска експлоатация от страна на арендатора. Използването е по-голямо, следователно арендаторът ще участва по – малко в разноските. При лизинга – пълна стопанска експлоатация. Лизингодателя не прави разноски. Разпределянето на разноските е обратно пропорционално на експлоатацията.
3. Да осигури спокойно и безпрепятствено ползуване на обекта на арендата.

Арендатор:
1. Да използва имота съобразно необходимите предписания за използване на земеделските имоти – екологичност, санитарни и др.правила.
2. Да извършва арендното плащане. Може да е парично, но за разлика от наема и лизинга, може да е натурално или комбинация. Ако не е уговорено друго плащането се извършва – първия работен ден след приключване на стопанската година. Може да се уговори и друг срок.
3. Да застрахова обекта на арендата и своите движими вещи, които е внесъл в този обект /оборудване/, както и добивите. Плодовете по принцип са собственост на собственика, но тук стават собственост на арендатора.
4. Да плаща данъци и такси свързани с използването на имота /напр. такса смет/.
5. Да върне обекта при прекратяване на договора в същото състояние, в което имотът е предаден – отчита се изхабяването за периода; арендатора може да прави промени в него. Връщането също е с опис. Ако не е съставен се счита, че е върнат в надлежно състояние.
При този договор правото предвижда възможност за изменение на имота, поради настъпване на обстоятелства, които не са могли да бъдат предвидени при сключването на договора – т.нар. стопанска непоносимост. Това е поради дълготрайния характер на договора за аренда. Обстоятелствата са били непредвидими към момента на сключване на договора. Те са трайни – в следствие от тях отношенията на страните се променят така, че настъпва очевидно несъответствие. Еквивалентът би се нарушил съществено, ако правата и задълженията се осъществяват като първоначални.

Всяка от страните може едностранно да предложи на другата страна промяна в арендаторското отношение. Другата страна трябва в едномесечен срок да отговори приема или не. Ако откаже или не отговори, страната която е предложила има потестативно право на конституктивен иск и съдът може да преуреди арендаторското отношение.

Прекратяване:
1. Договора винаги е срочен и изтичането на срока е прекратително условие. Няма мълчаливо продължаване.
2. По взаимно съгласие – формата също е писмена с нотариална заверка на подписите.
3. Виновно неизпълнение от едната страна – разваляне чрез едностранно волеизявление. Но ако арендата е над 10 год. или пожизнено – по съдебен ред с конституктивен иск. Неизпълнението трябва да е квалифицирано – забавяне над 3 месеца; ако се плаща на по-малки вноски – да не са платени поне две последващи вноски.

Когато арендата е сключена без срок, тя се счита за сключена за срок от 4 стопански години. Изключение за прекратяване не настъпва на 4 год., а с предизвестие поне от втората стопанска година.

При отчуждаване на имота за държавата – договора за аренда се прекратява. Дори арендатора да получи друг имот като обезщетение, договора за аренда не преминава върху новия имот.
Прекратителните основания следва да бъдат вписани в имотния регистър – целта е да се изчисти регистъра от един акт, който вече не съществува.

<< Назад към Лекции по облигационно право