49. Особени правила за наемното правоотношение по ЗДС ЗОС.

Приложно поле – само наем на недвижими имоти, които са държавна или общинска собственост. Държавната и общинска собственост се делят на публична и частна. Под наем могат да се отдават само имотите, частна държавна /общинска/ собственост. Законът допуска изключения за имоти публична държавна /общинска/ собственост за търговски обекти /барче в АЕЦ/.

И в ЗДС и ЗОС не се дава завършена уредба на наемните отношения, а само някои специални правила. Те са в три основни насоки:
1. Възникване на наемни отношения;
2. Забрана за пренаемане;
3. Прекратяване.

Наемните отношения възникват от наемен договор. Тук правопораждащия факт е фактически състав който пак е договор, но преди това имаме административен акт определящ наемателя.

Фактически състав – определяне на лицето по определена състезателна процедура; и сключване на договор. Състезателната процедура е различна според естеството на имота.
1. Имота е предназначен за търговски и производствени нужди – определянето на наемателя става чрез търг или конкурс. Областния управител /кмета/ сключва договор с лицето. Това е административно право и заповедта за определяне подлежи на обжалване по ЗАП.
2. За културни и т.н. ценности – областния управител /кмета/ определят лице извършващо такива дейности и сключват договор за наем с него.
3. Дейност на политическите партии и синдикални организации – съответния орган определя партията или организацията и сключва договор.
4. Жилища, ателиета, гаражи и др. за потребностите на населението – Наемател – най – нуждаещото се лице. Това е също административно право и заповедта за определяне на наемателя също подлежи на съдебен контрол.

Има забрана за пренаемане – не важи за политическите партии и синдикалните организации. Правоотношенията за наем са винаги срочни. Не може да надхвърлят – 5 год. за държавна и 3 год. за общински имоти. За общинската собственост може да се увеличи до 5 години.

Прекратяване – правилата за прекратяване на държавни имоти се съдържат в ЗЗД. За общински имоти - ЗОС – особени правила – чл.15 ЗОС - 15.(1) Наемните правоотношения се прекратяват:
1. поради неплащане на наемната цена за повече от един месец или поради системното й неплащане в срок;
2. поради извършване на ново строителство, надстрояване или пристрояване, разрешени по установения ред, когато се засягат ползваните помещения;
3. (изм. - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) поради лошо управление;
4. с изтичането на срока за настаняване;
5. когато наемател по чл. 14, ал. 2 и 4 придобие в собственост помещения от същия вид, годни за постоянно ползване;
6. когато наемателят не отговаря на условията, установени с наредбата по чл. 8, ал. 2;
7. когато помещенията се ползват в нарушение на забраните по чл. 14,ал. 6;
8. други основания, определени с договора по чл. 14, ал. 1.
(2) При прекратяване на наемните правоотношения по ал. 1, т. 2 на наемателя се предоставя друго помещение от същия вид.
(3) Наемните правоотношения по чл. 14, ал. 1 се прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите.
(4) Наемните правоотношения по чл. 14, ал. 2 и 4 се прекратяват със заповед на съответния кмет, в която се посочва основанието за прекратяването на наемното правоотношение, събраните доказателства и срокът за опразване, който не може да бъде по-дълъг от един месец.
(5) Заповедта по ал. 4 може да се обжалва пред окръжния съд по реда на Закона за административното производство.

Прекратителни основания:
1. Неизпълнение на задълженията от страна на наемателя – забава в плащането. Тя е квалифицирана – да е продължила повече от два месеца или да е системна; Лошо стопанисване
2. Установява се, че наемателя не отговаря на условията при отдаване под наем /най – често критерии за жилищни нужди – установяват се чрез декларации/.
3. Отпадност за в бъдеще на предпоставките за възникване на наемни отношения /най – често жилищна нужда/.
Прекратяването става със заповед на кмета. Законодателят е предвидил, че тя подлежи на обжалване по реда на ЗАП.

<< Назад към Лекции по облигационно право