48. Прекратяване на наемното правоотношение. Пренаемане.

1. Прекратяване на наемното правоотношение
Това са специфични основания. Прекратяването става по различни начини в зависимост дали договора е срочен или безсрочен.

Срочен договор – с изтичане на срока. Нито една от страните не може да го прекрати. Може да бъде конклудентно продължен.когато след изтичането на срока лицето продължи да използва веща със знанието и без противопоставянето на наемодателя, превръща се в безсрочен.

Безсрочен договор – за неопределен период от време. Все една от двете страни по всяко време, по свое желание, едностранно да прекрати безсрочния наем. Необходимо е да отправи предизвестие. Диспозитивно правило – едномесечно предизвестие. Когато е уговорено да се плаща на ден, срока на предизвестието е един ден – също диспозитивна правна норма.

Друго прекратително основание е при наем в обективния режим на етажната собственост. Ако не спазват правилата на етажната собственост по искане на управителя или управителния съвет наемателя може да бъде изведен с влязло в сила съдебно решение.

Ползвателят може да отдава под наем вещта. При смърт на ползвателя правото се прекратява /право на ползване с оглед на личността/.

2. Пренаемане
Чл.234 ЗЗД Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем.

Относно ползуването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.
Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно.
Възможно е наемателя на свой ред да отдаде под наем вещта на трето лице, наричан пренаемател. При пренаемането има свързани наемни отношения и едно лице е едновременно наемател по единия и наемодател по другия договор. Има две наемни отношения и законът не се занимава отделно. Той се занимава обаче, с т.нар. рефлексно действие на пренаемането. То е спрямо първоначалния наемодател. Има две посоки:

1. Противопоставемост на правото на пренаемателя с първоначалния наемодател. Според закона пренаемателя има право да ползва вещта и спрямо първоначалния наемодател, когато пренаемането е допустимо. Кога е допустимо – чл.234 ЗЗД – пренаемане на част от наетата вещ се допуска без съгласие на първоначалния наемодател. Това е диспозитивно правило. Страните могат да уговорят изрично пълна свобода на пренаемането или пълна забрана.
Когато пренаемането е недопустимо, наемодателя може да отстрани пренаемателя от вещта.

2. Второ проявление на рефлексното действие – и по двете наемни отношения се дължи цена. Когато наемателя не праща, наемодателя може да изисква плащане и от пренаемателя, но само за по-малката цена. Сумата, която пренаемателя е платил, се счита, че погасява цялата или част от пренаемната цена.

<< Назад към Лекции по облигационно право