39. Видове ипотеки. Учредяване, изменение и погасяване.

Ипотеката е институт в правото, който намира изключително приложение при сделките с недвижими имоти. Ипотеката е призната от закона възможност на кредитора, в чиято полза е учредена, да изнесе на публична продан ипотекирания недвижим имот. По този начин, той ще обезпечи своето вземане към длъжника. Ипотеката е предпочитано средство за обезпечение на дългове, защото ипотекирания имот не се владее и ползва от кредитора, а остава във владението на длъжника. От друга страна, поради особеностите на предмета на ипотеката, тя представлява сигурна ,,гаранция“ за кредитора, че той ще получи вземанията си. Основна характеристика на ипотеката е, че тя е противопоставима на всяко трето лице, което е придобило права върху ипотекирания имот след вписването ѝ.

Видове ипотеки
В нашето законодателство са познати два вида ипотеки – законна и договорна.

1. Договорна ипотека – ипотечен договор плюс вписване в имотния регистър. Форма за действителност – нотариален акт. Нотариалния акт трябва да има определени реквизити – трябва да внася яснота по въпросите за това, какво е вземането – то трябва да е индивидуализиран ипотечен имот – точното му място, кой е собственика му. Лицето учредяващо ипотеката трябва да е собственик на ипотечния имот.
Когато се ипотекира за чужд дълг, собственика на имота трябва да е напълно дееспособен. Ако са спазени тези предпоставки ипотеката се вписва. От момента на вписването възниква ипотечното право.

2. Законна ипотека – чл.168 ЗЗД - Законна ипотека се учредява:
а/ в полза на отчуждителя на недвижим имот - върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора, и
б/ в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта за отчуждението или за делбата. Молбата трябва да съдържа всички данни, посочени в чл. 167, ал. 2. Договорът за ипотека се сключва с нотариален акт.
В него се посочват: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, а ако някое от тия лица е юридическо лице - точното му наименование; имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично.
Тя възниква по усложнен начин – при наличието на определени предпоставки, очертани само от закона, кредитора на едно вземане може едностранно да впише ипотека. Възникването на ипотечното право става по следния начин: молба за вписване и се вписва в имотния регистър.
Ипотечното право възниква след вписването. Чл.168 ЗЗД визира два случая на законна ипотека:
а/ при сделки на разпореждане с недвижим имот на разсрочено плащане;
б/ при делба на недвижим имот.
в/ ипотека върху обезпечение пред държавен орган /ГПК , ДПК и др./.

Ипотечното право възниква след съгласие за учредяване на ипотека – едностранно волеизявление в писмена форма с нотариална заверка на подписа на собственика на имота – и вписване в имотния регистър.




Изменение на ипотеката
За да има действие за ипотечното право, законът изрично изисква допълнително настъпилите обстоятелства да бъдат вписани в имотния регистър – нарича се допълнително вписване. Тези действия са прехвърляне и залог на обезпечено вземане, суброгация, налагане на запор върху обезпечено вземане, подновяване и заместване в дълг. Тези всички обстоятелства трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписа.
Суброгацията и налагането на запор обаче не могат да се извършат в писмена форма.

Погасяване на ипотечното право
Ипотечното право е акцесорно и се погасява с погасяване на главното вземане. Има и други погасителни основания:
1. Ипотеката е срочна – 10 год. С изтичане на срока, ако не се поднови ипотечното право се погасява. Ипотечното право се подновява при желание от ипотечния кредитор преди изтичането на 10-е години.
2. Отказ от ипотечно право.
3. Погиване на имота:
а/ чисто фактическо погиване;
б/ юридическо погиване – при отчуждаване за държавни или общински нужди. При имотно обезщетяване, ипотеката преминава върху обезщетения имот, като съдията по вписванията трябва да впише всичко по същата поредност, както е била при отчуждения имот. При парично обезщетяване – има предимство ипотечния кредитор.
4. Сливане – ако ипотечния кредитор придобие право на собственост върху ипотекирания имот, ипотечното право се погасява.
5. Заличаване на ипотеката – това действие трябва да отрази вече настъпилото погасяване на ипотеката. За целта пред съдията по вписванията трябва да се представи съдебно решение, че ипотечното право не съществува или нотариално заверено съгласие от ипотечния кредитор за заличаване на ипотеката.
Ако ипотеката е заличена, съответния документ не е съвсем редовен /т.нар. погрешно заличаване/, заличаването пак погасява ипотеката.

<< Назад към Лекции по облигационно право