38. Ипотека – понятие и същност. Съдържание на ипотечното право.

1. Ипотеката е реално, вещно, обезпечение. Разликата със залога е в предмета. Предмет на ипотека в ЗЗД е или недвижим имот или ограничени вещни права върху недвижими имоти, но прехвърлими вещни права. Могат да са предмет и идеални части от правото на собственост върху недвижим имот. В други закони се урежда и особени ипотеки като ипотека на кораби. Тъй като това е разпоредителна сделка ипотека може да извършва само лице, което може да се разпорежда със своето имущество. Тя може да се сключи от собственика на имота. Когато се вписва договора за ипотека се проверява и собствеността. Ако лицето, което учредява ипотеката, не е собственик – се разделят мненията че договора за ипотека е нищожен, а другото мнение е, че това не пречи на действителността на ипотеката но е непротивопоставим на реалния собственик. За ипотеката се отнася забраната в ЗЗД че не може с предварително съглашение ипотекарния кредитор и лицето което е отчуждило ипотека но могат предварително да уговорят, че ако длъжника не изпълни задължението си кредитора ще стане собственик.

За ипотечното право има схващане че това е едно вещно право. Аругмента е вещноправния елемент, който се изразява в това че ипотеката следва имота. Това не се отнася за публичната продан – при нея лицето, което придобива собствеността върху, имот я придобива чиста от всякакви тежести. При ипотеката нямаме това изключение което е при залога, а именно кредитора сам да извърши продажбата, защото договора за ипотеката се вписва и е нужно съдебна намеса.

2. Същност на ипотеката: вещно и реално обезпечение. Термина ипотека се използва най-напред като вид обезпечение и в този смисъл е уредено в ЗЗД; под ипотека се разбира и ЮФ, който поражда ипотечното право на кредитора. ЮФ може да бъде договор за ипотека, заявление на кредитор, който иска да бъде вписана ипотека в негова полза при предвидените условия в закона; съгласието на собственика да бъде вписана ипотека и това да бъде обезпечение пред съд. Под ипотека може да се разбира и самото ипотечно право – правото на кредитора да иска да бъде учредена тежест на чужд имот за обезпечаване на неговото вземане и да се удовлетвори предпочитателно.

3. Предмет на ипотеката: недвижими имоти. Също така ограничени вещни права върху недвижим имот, но само прехвърлими права. Правото на ползване не може да бъде предмет на ипотека, защото е непрехвърлимо право. Предмет може да бъде и идеална част от даден имот. Когато се предприеме изпълнение обектът му ще бъде само частта на длъжника. А ако се извърши делба ипотеката ще се прехвърли на частта на длъжника. Предмети може да са и кораби – мобилиарна ипотека.




Ипотека може да бъде учредена само от собственик. Но ако по една или друга причина се окаже че лицето не е собственик идва въпроса каква е съдбата на договора. според едното схващане това е недействителна ипотека и тя не може да се противопостави на истинския собственик. Според другото схващане тази ипотека не е недействителна, но е непротивопоставима на действителния собственик.

4. Форма на ипотеката: тук се има предвид формата на правния акт с който се учредява ипотеката. Формата зависи от вида на ипотеката. Ипотеката може да бъде три вида договор за ипотека и тогава формата е нотариален акт. При законната ипотека не се сключва договор за ипотека, а те се учредява по искане на кредитор когато са налице условията предвидени в закона. В ЗЗД са уредени два случая на законна ипотека – в полза на продавача на недвижим имот върху продадения имот, в случай че продавача не получи цената, и втория случай се отнася до съделители – ако даден имот е бил предмет на делба (доброволна или съдебна) и тъй като е неделим е възложен на един от съделителите той дължи на останалите парична равностойност на дяловете на останалите и в този случай останалите съделители могат да поискат ипотека на имота като сигурност че ще получат своите вземания. Формата при законната ипотека е в обикновена писмена форма – по писмено искане направено от кредитора като към писменото заявление се прилагат документите от които е видно че са налице един от двата случая предвидени в ЗЗД. При данъчни задължения държавата може да поиска да бъде вписана ипотека в случай че има преди това учредена ипотека и е започнало принудително изпълнение. При съдебната ипотека в глава „Обезпечение пред съд“ от ЗЗД – обезпечението може да бъде залог на парична сума, държавни ценни книжа или ипотека. Обезпечение пред съд може да се иска при предявяване на иск, ищеца може да поиска обезщетение и на бъдещ иск. Тази ипотека се учредява по едностранно искане писмено с нотариална заверка да бъде вписана ипотеката. И тук нямаме договор за ипотека, а тя се вписва с нотариално заверено искане.

5. Ипотечното право е правна възможност на ипотечния кредитор да се удовлетвори по предпочитание от стойността на ипотечния недвижим имот, като осребри обектът на ипотеката в правно състояние в което, той се е намирал при учредяване на ипотеката.
Ипотечното право е акцесорно, неделимо и потестативно. По своето съдържание има едно правомощие – чрез публична продан на имота да се предизвикат съответните правни промени. Реализирането на ипотеката става винаги съдебно.

Ипотеката се учредява върху недвижими вещи. Възможни са и “мобилиарни ипотеки”, т.е. върху движими вещи. У нас такава ипотека е тази върху морските кораби по Кодекса за търговско мореплаване. Морската ипотека е винаги договорна.
Ипотечния договор е в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Ипотечния кредитор няма фактическа власт върху вещта. Той има право да изнесе ипотекирания имот на публична продан.

<< Назад към Лекции по облигационно право