14. Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот.

Съсобствеността и проблемите, които създава са принудили законодателят да създаде норми, улесняващи нейното прекратяване или недопускащи поява на нови субекти впритежанието на вещно право. Това се отнася с особена сила при съсобствеността върху недвижими имоти. Ето за що съсобственикът може да продаде своя част от един недвижим имот на трето лице, само след като предложи делът на другия или другие съсобственици. Това той установява в писмени доказателства, които представя пред нотариуса. Ако тези доказателства са неистински, пренебрегнатият съсобственик може да изкупи дела при действително уговорени условия. Разпоредбата на чл. 33 е била възприемана нееднозначно в теорията и практиката. Трябва да се отбележи, че условията на чл. 33 се споменават впоследствие и в чл. 66 ЗС, какво и в някои текстове на ЗСПЗЗ. Това означава, че разпоредбата на чл. 33 има основно значение и някои автори, а и съдебната практика, са считали, че нарушаването на нормата е противоречие със закона, поради което сделка, в нарушение на чл. 33 е недействителна.
Съдебната практика с ТР 14/77 ОСГК прие обратното. Нарушението на чл. 33 накърнява правата само на съсобственика. Това означава, че нормата не е създадена по подобие на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, следователно не може да се говори за недействителна сделка, поради което изкупуването на дела от съсобствен недвижим имот е установено само в интерес на съсобственика.
Фактическият състав на изкупуването включва следните елементи:
1.Съсобственикът предлага на трето лице своя дял от недвижимия имот.
2.Продажбата на този дял ще се извърши в нотариална форма, тък като чл. 18 ЗЗД важи както за едноличната собственост, така и за дял от недвижим имот.
3.Пред нотариуса се представят писмени доказателства, че този дял е предложен при същите условия на останалите съсобственици. Това най-често става чрез нотариална покана. Възможно е обаче да се приложат и други доказателства, ако изпращането на на подобна е практически невъзможно, например съсобственик в чужбина.
4.Продавачът съсобственик писмено декларира, че неговото предложение не е прието. Възможно е да се завери и подписа пред самия нотариус.
При тази фактическа обстановка законът релевира два порока:
1.Декларацията е неистинска. Терминът „неистинска”, използват от ЗС не е съвсем коректен. По точно е да се говори за декларация с невярно съдържание.
2.Продавачът и купувачът – трето лице привидно да са уговорили условията във вреда на останалите съсобственици.
При наличието на който и да е от двата порока пренебрегнатият съсобственик може да изкупи дела при действително уговорени условия. За тази цел той предявява иск срещу продавача и третото лице. Това е конститутивен иск и той следва да се предяви в двумесечен срок от извършване на продажбата. Практиката приема, че срокът тече от продажбата, тъй като последната се извършва в нотариална форма и се вписва, което означава, че е достояние на всички. Срокът е преклузивен. Ако съдът уважи иска, третото лице замества продавача в съществуващата сделка. Самото заместване доказва, че сделката е действителна, а се стига само до изкупуване на дела от трето лице. По този начин не се допуска нов субект в съсобствеността, а ако съсобствениците са двама, то тя се прекратява. Съсобственикът обаче следва да заплати посочената в съдебното решение цена в еномесечен срок от влизането му в сила. В противен случай сделката се обезсилва по право.
Съдебната практика приема, че правилото на чл. 33 ЗС се прилага само при продажба на дял от съсобствен недвижим имот. За останалите сделки текстът е неприложим.