20. Процес на строителство. Разрешаване на строителство. Отчуждения и обезщетения.

След инвестиционните проекти и след разрешението за строеж може да започне законосъобразно строителството преминава през различни фази и трябва да постигне определена цел, а тя е построяването на нова сграда, която първо да е съобразена със закона и второ да притежава необходимата документация.
Законодателят дава легално определение на понятието "начало на строителството". Това е деня на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. Строителната линия оказва външните очертания на строежа в съответствие с одобрените проекти, а също така и разстоянието до съседните парцели. Ниво на строеж означава височината, на която е допустимо строителство.
Участниците в строителството са два вида: 1. Основните участници в строителството-инвеститор, проектант и строител и 2. Участници в строителството
- строителен предприемач, доставчик, технически ръководител и лицето, което упражнява технически надзор. Съгласно ЗУТ в повечето случаи техническият надзор е задължителен. Той е правно регламентирана дейност на лицензирани или регистрирани физически лица, които след сключен договор с инвеститора осъществяват контрол върху строителството. Задължението за осигуряване на строителен надзор тежи върху инвеститора. Това задължение възниква преди откриване на строителната площадка. В чл.168 са уредени обхвата на строителния надзор и отговорността за щети, нанесени на инвеститора.

1. Разрешаване на строителство.
След приемането, утвърждаването и влизането в сила на подробните и работните устройствени планове започват фактически и юридически действия по разрешаване и извършване на строителство. Правилата в ЗУТ са установени и при прилагане следва да се тълкуват с оглед идеята, че държавата не е единственият и даже не е преобладаващият инвеститор. Всички действия по финансиране на проекти трябва да се извършват при спазване на правилата на строителните, санитарните и противопожарните норми.
Първият етап на строителството е проучване и проектиране. Следва одобряване на проектите и проучванията. ЗУТ прави разлика между държавата като инвеститор и частните правни субекти. Следва разрешение за строеж и фактическо започване на строителството. Част от документите по строителството и проектирането на този етап представляват механизъм за възлагане и строеж по Закона за обществените поръчки. По смисъла на този закон инвеститор е лицето, което е собственик на имота или има право да строи в чужд имот. С новия закон му е отредена активна роля,която се изразява в подготовката и представянето за одобрение на инвестиционния проект и права и задължения във всички фази на строителството.
Проектирането се извършва на три етапа:идеен проект, технически проект и работен проект. Визата, като основание за строителство, трябва да съдържа определени реквизити. В противен случай извършваното строителство може да бъде оценено като незаконно.
За различните типове строителство от гледна точка на височината, от гледна точка на размера на застроената площ, са предвидени различни процедури за одобрение. Целта е за строителство на по-малки сгради,на временни постройки или такива с по-ниска стойност да се създаде облекчена процедура.
След разрешаване на инвестиционните проекти следва разрешение за строеж. То се издава на собственика или на лицето, на което е учредено право на строеж. При незаконни строежи може да се даде разрешение за строеж ако този, който го иска не е собственик на незаконен или неузаконен строеж.
Разрешението се съобщава по реда на Гражданския процесуален кодекс. Отказът може да е само по законосъобразност. Обжалването на отказа става пред началника на Регионалната дирекция за национален строителен контрол. Разрешението се дава за целия строеж. Изключение се допуска за такива особени части, които могат да се изпълняват самостоятелно. Отмяна на вече дадено разрешение за строеж се допуска само по законосъобразност.

2. Отчуждения и обезщетения.
В Конституцията са регулирани формите на собственост. Там са установени и гаранциите за защита на собствеността, като отношение между физически или юридически лица. В чл.17 е установена традиционната за повечето Конституции формулировка, че частната собственост е неприкосновена. В същото време Конституцията допуска отчуждаването на частна собственост. Това се прави с цел да се гарантират интересите на обществото.
За да се стигне до отчуждаване трябва да има законови правила и да е предвидено равностойно обезщетение. Отчуждаването е юридически институт с публичноправен характер, при който държавата от позицията на надмощното си положение с едностранен акт прекратява досега съществуващото право на собственост. Това може да стане без или въпреки съгласието на досегашния собственик. Без значение е и способа,чрез който е придобита собствеността.
Може да става дума за отчуждаване само на частна собственост, но не и на публична.
Нормативната уредба се съдържа в Конституцията, Закона за собствеността, Закона за държавната собственост, Закона за общинската собственост и ЗУТ.
По сега действащия ЗУТ е възможно принудително отчуждаване при определени условия: 1.Отчуждава се само, за да възникне публична собственост; 2.Отчуждава се, за да се постигнат определени цели-пътища, улици, комуникации. Изключенията от тези принципи са посочени в чл.205-изключителни случаи, когато има сгради, негодни за експлоатация или застрояване.
Законодателят е предвидил редица ограничения по започване на процедурата по отчуждаване. Те са свързани с целите на използване на имота или с отношенията със собствениците на сградите или парцелите. Отчуждаване може да възникне само след влизането в сила на подробен устройствен план. В общия случай процедурата по отчуждаване минава през няколко етапа. Завършващият акт е заповед, в която се съдържат две неща: размера на паричното обезщетение и датата, на която съответният имот ще бъде завзет и ще премине във фактическата власт на държавата или общината. Отчуждаването поражда действие от деня, в който се изплати паричното обезщетение. Тук е възможен съдебен контрол.