11. Нотариален акт за сделки с вещни права върху недвижими имоти. Общи положения

Теоретично с нотариален акт може да се удостоверява всяка правна сделка без значение какъв е предмета – движима или недвижима вещ.
Това производство може да се извършва само от:
1. Нотариус;
2. Помощник-нотариус, който действа по заместване;
3. Съдията по вписванията когато в съответния район няма нотариус и извършването на производството е неотложно по смисъла на закона.
Местната компетентност е условие за действителност на производството. В противен случай извършеното производство е нищожно. С оглед на мястото производството се извършва по принцип в кантората на нотариуса, тъй като подлежи на вписване, а с оглед на времето – не по-късно от 2 часа преди края на работното време на съответната Служба по вписванията. Производството започва с писмена молба, която изхожда от страните в производството (страните по сделката, която ще се удостоверява с нотариален акт) и е адресирана до нотариуса. Модел на извършване на нотариалното производство:
1. С молбата за извършване на нотариалното производство страните представят на нотариуса проект за нотариалния акт – това е и класическата хипотеза.
2. Страните могат да се обърнат към нотариуса с молба да изготви както проекта на нотариалния акт така и да ги снабди с документи, необходими за извършването на нотариалното производство.
А. Класическата хипотеза за извършването на нотариално производство има следната структура:
I. Проверки, несъщински нотариални действия – законът няма изисквания в каква последователност да се извършат тези действия. Проверките биват:
1. Проверка за компетентност:
– дали е местно компетентен;
– дали се намира в особени отношения със страните, респективно участниците в производството;
– дали исканото нотариално производство не противоречи на закона и добрите нрави.
2. Последващи действия:
– проверка на самоличността, дееспособността и представителната власт. Проверява се самоличността на явилите се пред нотариуса лица, чието волеизявление той ще удостоверява в производството. Проверка за дееспособност не се прави реално, тъй като няма как да се установи дали лицето е поставено под запрещение. Проверява се дали в момента на извършване на нотариалното удостоверяване лицето може да изрази правнорелевантна воля. Нотариусът може да изисква представянето на медицинско свидетелство, удостоверяващо че лицето е психически здраво. Проверката на представителната власт спада към особените нотариални производства (ще се разгледа по-нататък);
– проверка на проекта на нотариалния акт. Целта е да се установи единствено дали това, което представят страните като проект има необходимото според закона съдържание. Установява се наличието на грешки, пропуски, непълноти и други. Тази проверка трябва да се различава от проверката на нотариален акт, при която в Тарифата за нотариалните такси се предвижда събиране на такса с размер ½ от таксата, събирана за извършването на съответното нотариално производство;
– проверка на правата на праводателя – за да има правна сила извършваното нотариално производство праводателят трябва да е собственик на имота за да се прояви вещното действие на договора (в противен случай ще възникне само облигационно действие). Тези документи могат да се разделят на 2 групи:
- документи, доказващи пряко правото на собственост;
- документи, които не доказват пряко правото на собственост (по косвен път се доказва, че праводателя е собственик на имота);
– проверка за спазване на особените изисквания на закона. Нотариусът трябва да провери дали са спазени специални изисквания, уредени в други закони – дали са налице различни декларации, удостоверения (за раждане, за брак, за смърт, за данъчна оценка, за пазарна цена и др.). Нотариусът не може обаче да проверява дали са налице предпоставките за издаването на вече издадения документ.
II. Същински нотариални действия – 3 вида:
1. Прочит на проекта за нотариален акт – прочита се цялото съдържание на проекта, от началото до края, за да могат страните и участниците да чуят това, което е обективирано в него и да видят дали правилно е отразена волята им;
2. Одобряване на проекта за нотариалния акт – извършва се гласно от всеки един от участниците в производството;
3. Подписване – проектът се подписва от страните, от участниците, от представителите, от трети лица и накрая от нотариуса. Подписването се извършва само в тази последователност. Следва вписване в службата по вписванията.
Б. Ако страните не представят проект за нотариален акт, а се обърнат към нотариуса с молба за изготвянето на проект за нотариален акт. Нотариусът може да снабдява страните с необходимите документи и книжа на базата на договорни отношения ако страните искат това. Проверката на самоличността, дееспособността и представителната власт се извършват както в описания по-горе вариант. Правата на праводателя също ще се проверят предварително. Последните 3 действия – прочитане на проекта за нотариален акт, одобряване на проекта и подписване на проекта – ще се извършат обичайно. В този вариант на развитие на производството ще се заплати допълнително нотариална такса за изготвяне на нотариален акт, а е възможно и да се заплати допълнителна нотариална такса за изразходваното време от нотариуса.