13. Изпълнение върху недвижими вещи

НИ е обект на ПИ. Съдебният изпълнител изпраща писмо до Службата по вписванията и се налага възбрана. Възбранате е факт от вписването и в книгите в СВ. Важно е вписването по отношение относителната недействителност по отношение на взискателя. Възбраната е акт на съдебния изпълнител, с който НИ се определя за удовлетворяване на кредитора. Тя е забрана за разпореждане с този НИ. Длъжникът трябва да се грижи за имота с грижата на добър стопанин.
Възбраната се налага едновременно с поканата за доброволно изпълнение. Налага се от вписването й. Възбраната е обезпечителна мярка.
Друго самостоятелно процесуално действие е опис на НИ. Възбраната не може да се налага чрез опис. Проверява се дали към момента на възбраната НИ е собственост на длъжника. Прави се проверка по време на опис, но се отнася към минал момент, какъвто е вписването на възбраната. В практиката се прави чрез проверка в СВ. Ако няма информация в СВ се правят проверки в данъчните служби. Чл. 483. Съдебният изпълнител описва посочения от взискателя имот, след като се увери, че той е бил собственост на длъжника към деня на налагане на възбраната. Проверката на собствеността се извършва чрез справка в данъчните или нотариалните книги или по друг начин, включително чрез разпит на съседи. Когато няма сигурни данни за собствеността, се взема предвид владението към деня на възбраната.
За описа е характерно, че се право протокол, в който се посочва ИЛ, изпълнителното дело и съдебния изпълнител, протокола се прави на място, описва се имота. Описва се и правния статут на имота, дължими данъци на този имот. Съдебния изпълнител прави проверка и отразява това в протокола. Проверката се прави в канцеларията по съответния начин. Посочва се и начална цена, от която започва наддаването.
Начална цена - Чл. 485. Съдебният изпълнител определя началната цена, от която ще започне наддаването, като се прилага съответно чл. 468. Чл. 468. (1) Съдебният изпълнител определя цената, по която вещта да се продаде в магазин. Началната цена, от която да започне наддаването при явния търг с устно наддаване или публичната продан, е 50 на сто от продажната цена в магазин.(2) При необходимост за определяне състоянието на вещта може да бъде назначено вещо лице. То може да даде заключението си и устно, което се отразява в протокола. ВЛ не е задължително. Оценката не подлежи на обжалване.
НИ се дава за пазене в длъжника и той го управлява с грижата на добър стопанин, може да се назначи и пазач.
До една седмица след описа съдебният изпълнител прави обявление за продажбата. Обявлението съдържа собственика, описание на имота, началната цена, място и време на проданта. Обявлението се поставя в РС, общината и на самия имот. Чл. 487. (1) Съдебният изпълнител е длъжен след изтичането на една седмица от описа да изготви обявление за проданта, в което посочва собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той и за каква сума, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта.
(2) Обявлението по ал. 1 се поставя на съответните места в канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, както и на самия имот, и то най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта.
(3) В деня по ал. 2 съдебният изпълнител съставя протокол, в който посочва деня на разгласяване на обявлението. Протоколът се регистрира в районния съд.
(4) Съдебният изпълнител определя времето, през което недвижимият имот може да бъде преглеждан от лицата, които желаят да го купят.
Мястото на проданта е в сградата на РС, където е имота. Продължителността е един месец. Чл. 488. (1) Проданта се извършва в сградата на районния съд. Тя продължава един месец и завършва в посочения в обявлението ден.
(2) Книжата за проданта се държат в канцеларията на районния съд на разположение на всеки, който се интересува от имота.
Започва от датата на обявлението до края на работното време на последния ден. Наддавачите участват в силна състезателна процедура, целяща да се купи имота. Наддавателните предложения не са устни. Подават се в запечатан плик, в който е предложената цена и се прилага квитанция за платен задатък – платения задатък е условие за допустимост. Подават се в канцеларията на РС. В РС няма отделен входящ регистър за тях.
Взискателят може да участва като наддавач. (чл. 489). Чл. 491. Ако до изтичането на срока за подаване на писмените наддавателни предложения длъжникът внесе всичко по предявените срещу него изпълнителни листове и разноските по изпълнителното дело, проданта не се извършва.
Чл. 492. (1) В началото на работния ден след изтичането на срока за подаване на писмени наддавателни предложения на определеното място в сградата на районния съд съдебният изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи обявява постъпилите наддавателни предложения, за което съставя протокол. В протокола се вписват наддавачите и наддавателните предложения по реда на отварянето на пликовете. За купувач на имота се смята този наддавач, който е предложил най-висока цена. Ако най-високата цена е предложена от повече от един наддавач, купувачът се определя от съдебния изпълнител чрез жребий в присъствието на явилите се наддавачи. Обявяването на купувача се извършва от съдебния изпълнител в протокола, който се подписва от него. – съдебният изпълнител отваря пликовете за първи път.
(2) Ако при обявяването на купувача някой от явилите се наддавачи устно предложи цена, по-висока с размера на един задатък, съдебният изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена с размера на още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и наддавачът го подписва. След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена.
Задатъкът е 10 % от началната цена, а не от оценката на имота.
Съдебния изпълнител обявява за купувач лицето, предложило най-висока цена, но той РТГююДЦ още не е придобил имота.
(3) Купувачът е длъжен в едноседмичен срок от приключване на проданта да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък.
Чл. 493. Ако цената не бъде внесена в срока по чл. 492, ал. 3:
1. внесеният от наддавача задатък служи за удовлетворение на взискателите;
2. съдебният изпълнител поканва наддавача, който е предложил следващата най-висока цена и не си е изтеглил задатъка, да купи имота; ако този наддавач се съгласи, той се обявява за купувач на имота; ако не се съгласи или ако не внесе цената в едноседмичен срок от обявяването му за купувач, съдебният изпълнител предлага имота на следващия по реда на предложените цени наддавач и постъпва така до изчерпване на всички наддавачи, предложили цена, равна на началната; наддавачът, който се е съгласил да купи имота и не внесе в срок предложената цена, отговаря по т. 1.
Чл. 494. (1) Ако не са се явили наддавачи или не са били направени валидни наддавателни предложения, или ако купувачът не е внесъл цената и имотът не е бил възложен по реда на чл. 493, т. 2, взискателят има право в едноседмичен срок от съобщението да поиска да се извърши нова продан.
(2) Новата продан се извършва по правилата за първата продан. Тя започва не по-рано от един месец от приключването на първата продан при начална цена, равна на 80 на сто от началната цена по първата продан. Ако и при тази продан имотът не бъде продаден и в едноседмичен срок не бъде поискано определянето на нова начална цена, имотът се освобождава от изпълнение и възбраната се заличава по искане на съдебния изпълнител.
Взискателят не може да иска да му бъде възложен имота вместо плащане, но може да участва като наддавач.
Когато е обявен наддавач за купувач, той трябва да плати цената, за да може съдебния изпълнител да издаде постановление за възлагане. Чл. 496. (1) Когато лицето, обявено за купувач по реда на чл. 492 - 494, внесе в срок дължимата сума, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление.
(2) От деня на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите.
(3) Ако възлагането не бъде обжалвано, действителността на продажбата може да бъде оспорвана по исков ред само при нарушаване на чл. 490 и при невнасяне на цената. В последния случай купувачът може да отклони уважаването на иска, ако внесе дължимата сума заедно с лихвите, начислени от деня на обявяването му за купувач.
Постановлението за възлагане подлежи на обжалване. В практиката на ВС това решение се приема:
1. отлагателно условие;
2. прекратително условие.
След като постановлението влезе в сила купувачът се въвежда в имота. Рискът от погиване е за собственика. Разноски?
Права на трети лица.
От вписването на възбраната всякакви разпоредителни действия на длъжника не могат да бъдат противопоставени на купувача и взискателя. Когато се отмени постановлението за възлагане се провежда нова продан.
Придобиването на имота.
При въвод купувачът трябва да представи удостоверение за платени такси. Купуването на НИ чрез публична продан е деривативен способ. Купувачът може да иска да му се върне платената цена, ако съдебният изпълнител не я е предал на взискателя, ще я предаде на купувача. Може да иска връщане на платените такси. Трябва да е предявил иск срещу тези лица, трябва да води процес срещу него. Публичната продан на НИ може да се атакува по исков ред, ако не е била обжалвана и когато възлагането на имота е на лице, което не е платило цената.
Особени правила – когато НИ е съсобствен, всеки от съсобствениците има идеална част. Имотът се описва изцяло, но се продава идеалната част на длъжника. Продава се изцяло ако другите съсобственици се съгласят.
Ипотека. Ипотекарният кредитор е привилигирован. Когато ПИ е започнало от кредитор, който не е ипотекарен, съдебния изпълнител уведомява ипотекарния кредитор, за насрочване на опис и продан. Ипотекарният кредитор може да се присъедини и представя ИЛ.