13. Незаконно строителство.

1.Въведение в проблема. Териториалното устройване на държавата представлява система от правила. Те се съдържат в различни правни актове – закони, подзаконови нормативни актове, схеми и планове от различна степен. Установената по този начин система от правила, индивидуални разпореждания след приемането на АПК и общи актове има за цел създаване на най-благоприятни условия за обитаване, труд и отдих. Създадена е специална система от органи, чрез които държавата и общините осъществяват своята политика в областта на строителството.
Строителството, което е законно се извършва в съответствие с плановете, строителните книжа и с материали от съответното качество. То се ползва със закрилата на държавата. Особеност на незаконното строителство е това, че при него се създават материални ценности при нарушение на различни правила. Наложените наказания и приложените административени мерки не узаконяват незаконното строителство. Те представляват отговор на неправомерно поведение и неизпълнение или лошо изпълнение на задължения към държавата.
2. Създаването на нормативна уредба от законодателя означава, че това е обществено явление, което има траен характер. Затова е необходимо юридическа регулация на възникващите обществени отношения. Това се налага и от факта, че тук са концентрирани важни икономически и обществени интереси. Поради това през 2003 г. е променено наименованието на Глава XXI от ЗУТ „Неодпускане и отстраняване на незаконното строителство”. Отделни правила се създават и в други части на ЗУТ и в Наредба № 13 от 2001 г.
Незаконното строителство може да има два апсекта. Първият е, че настъпват неблагоприятни последици за околната среда и за обществото. На следващо място държавата ангажира ресурс за ограничаване на това явление чрез нейните институции и правомощията, които те осъществяват.
В Глава XXI на ЗУТ са уредени два случая на строителство с отклонения със съответните правни последици. Едната е спирането на строежи или части от тях, а другата е за премахване на строежи или части от тях.
С изменението на ЗУТ от 2003 г. и 2005 г. правомощията по незаконното строителство бяха разпределени между кмета и общинската администрация от една страна и органите на ДНСКА от друга. В чл. 224 и чл. 225 ЗУТ са определени недостатъците, които водят до отклонения и съответно до незаконосъобразност на строителството. Началникът на Дирекцията за национален строителен контрол или упълномощено от него длъжностно лице издава заповед за премахване на незаконни строежи или на части от тях. Строеж или част от него е незаконен, когато се извършва:
в несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план;
2. без одобрени инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж;
3.при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект по чл. 154, ал. 2, т. 1, 2, 3 и 4;
4. със строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната сигурност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие с изискванията на този закон.

Те водят до сериозни поражения за обществото, хората и природата, поради което предполагат най-тежката възможна и предвидена санкция в закона – премахването. Заповедта по ал. 1 се издава въз основа на констативен акт, съставен от длъжностни лица на Дирекцията за национален строителен контрол. Актът се връчва на заинтересуваните лица, които могат да подадат възражения в 7-дневен срок.(4) Ако заповедта за премахване не се изпълни доброволно в определения в нея срок, тя се изпълнява принудително от органите на Дирекцията за национален строителен контрол самостоятелно или съвместно с лица, на които това е възложено от началника на дирекцията или от упълномощено от него длъжностно лице, по ред, установен с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството.(5) Въз основа на влязла в сила заповед за премахване на строежа и протокол за извършените разходи по премахването се издава изпълнителен лист за събиране на вземането от задължените лица по реда на чл. 237, б. "и" от Гражданския процесуален кодекс.
В чл. 224 ЗУТ са описани нарушения, които водят до спирането на изпълнението на строежа и забрана за достъп до него. Те се прилагат с мотивирана заповед на кмета на общината. Описаните тук нарушения са подобни на нарушенията по чл. 225 ал. 2 ЗУТ.
3. Уредени са две процедури в съответствие с правните последици. Едната е процедурата по спирането на строежите, другата е процедурата по премахване на строежите.
3.1 При процедурата по спиране на първо място се констатира същестуващо нарушение. Това става с констатитвен акт, който се съставя от опрделени длъжностни лица. Връчва се на заинтересуваните лица в орпеделен срок. След изтичане на срок от 14 дни се издава заповед за спиране на строителството и забрана за достъпа до до строежа. За производството се уведомява ДНСК. Ако нарушенията са констатирани от органите на ДНСК, те уведомяват общинската администрация. Заповедта за спиране трябва да е мотивирана. Заедно с това се дават задължителни указания за отстраняване на причините, довели до спиране на строителството и ограничаването на достъпа. Заповедта се отнася до всички участници в строителството. Това включва и тези лица, които имат качеството на „доставчик”. Продължаването на строителството е възможно при определени условия.
3.2 При премахването на незаконни строежи оправомощени лица са само органите на ДНСК. И тук процедурата започва с констатиране на нарушенията, които правят строежа незаконен по смисъла на чл. 225 ал. 2 ЗУТ. Заповедта подлежи на изпълнение след влизане в сила. Преди да влезе в сила може да бъде обжалвана, тъй като притежава качеството на индивидуален административен акт. Обжалването става по реда на чл. 214 ЗУТ във връзка с чл. 145 и сл. АПК. Изпълнението може да бъде доброволно и принудително. Доброволното изпълнение се извършва от задълженото лице и разходите са за негова сметка. Принудителното изпълнение става от ДНСК като разходите пак са за задълженото лице. При принудителното изпълнение, т.е. при принудителното премахване, отговорността се носи от всички участници в строителния процес.
3.3 Процедура за узаконяване на незаконни сгради и строежи-параграфи 183 и 184 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗУТ.Строежът се узаконява на името на собственика на земята, на името на лицето, на което е учредено правото на строеж и на лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон.
4. Негодни за използване сгради. Правната уредба се съдържа в чл. 195 и сл. ЗУТ. Уредбата претърпя изменения през 2005 г. и 2007 г., както поради желанието на законодателя да усъвършенства регулацията, така и поради честите нещастни случаи.Компетентен орган по премахване на негодни за използване сгради и такива, които застрашават сигурността, е кмета на общината. Задължения по годността на обекта имат собствениците на сгради и те следват от задълженията по чл. 169 ЗУТ. Собствениците трябва да ги поддържат в определено състояние. Допълнителни изисквания има към собствениците на имоти, които са паметници на културата. Собствениците носят имуществена отговорност за причинени вреди и пропуснати ползи поради свои виновни действия или бездействия, от които са настъпили неблагоприятни последици Кметът упражнява своите правомощия с няколко вида заповеди: 1) Заповед, с която задължава собственика на обекта в определен срок да извърши ремонтни и възстановителни работи; 2) Заповед за премахване, преобразяване или ремонтиране на неподходящи обекти. Те са неподходящи поради видя, разположението или материала. 3) Заповед за премахване на строежи, които поради естественото си износване са станали опасни и са застрашени от самосрутване.
5. Строителната забрана представлява особена принудителна мярка, която се прилага от компетентните държавни органи при създаването на общи и подробни устройствени планове и за извършване на проучвания. 6. Търпимост. Като елемент от борбата с незаконното строителство и за решаване на определени социални въпроси и в България е възприета фигурата на търпимост на незаконно построените сгради. Чрез търпимостта законодателят по определя причини е проявил отношение към незаконни сгради и строежи и им е създал режим на търпимост. За определени категории сгради се приема, че те са незаконни, че те не се ползват със защитата на държавата, че няма задължение за техническо запазване при промяна в ПУП, че те не могат да се надстрояват и пристрояват. В същото време, те не подлежат на разрушаване, но могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки след представяне на съответното удостоверение.