7. Права на добросъвестния подобрител. Права на обикновения подобрител.

В закона не съществува легална дефиниция за подобрение. Съдебната практика е приела, че подобрението представлява създаване на такова състояние в имота, което увеличава неговата ползвателна стойсност. Освен това практиката изисква състоянието да е направено законно и неговото отделяне от имота да не застрашава имота или състоянието със значително увреждане (например изграждането на една постройка) – ПП на ВС № 6/1974 г.

Освен разноските за подобрения, практиката обособява още две групи:
1. Необходими разноски – това са средства, които се влагат за запазване на самата вещ. Приема се, че те не увеличават стойността им.
2. Луксозни разноски – това са средства, с чието влагане се увеличава абсолютната стойснот на вещта. Разграничението между тях и подобренията е сравнително трудно и до голяма степен се определя от конкретната обстановка (пример PVC дограмата в 90-те години се е смятала за луксозна разноска).

Освен направените разноски законът третира в различна степен плодовете, които дава вещта. Те са естествени и граждански плодове. По отношение на тях законът не съдържа еднакво правило за 5-те категории добросъвестен подобрител. В една група са поставени добросъвестният владелец и този по предварителен договор, а в друга – останалите. Първите двама могат да придобиват плодовете от вещта до предявяване на иска за връщането им. Това придобиване е първично, тъй като липсва праводаване и следва да се отграничава от придобиването на плодове от страна на ползвателя. По отношение на необходимите разноски и подобрения, всички добросъвестни подобрители са в една група. Те имат право да искат сумата, с която се е увеличила стойността на имота в следствие направените подобрения. Това увеличение се определя към деня на постановяването на съдебното решение. В този смисъл, ако в имота са инвестирани 20 000 лв., но в следствие на тези инвестиции стойността се е увеличила с 30 000 лв., добросъвестният подобрител има право на втората сума.

Обикновено добросъвестният подобрител реализира претенцията си чрез възражение при заведен срещу него иск по чл. 108 ЗС. Практиката реши, че той може да реализира претенцията си и с насрещен иск.

За реализацията на своите права добросъвестният подобрител има право на едно изключително ефикасно защитно средство – право на задържане. По силата на това дилаторно (отлагателно) възражение добросъвестният подобрител ще задържи имота до тогава, докато му бъде изплатена присъдената сума за направените подобрения. Правото на задържане се упражнява най-често срещу собственика на имота, който е ищец в ревандикационното производство. То обаче може да се упражни и срещу недобросъвестен купувач, придобил имора след завеждане на иска – ТР 48-61-ОСГК.

На фона на значителните правомощия на добросъвестния подобрител, обикновеният е поставен в изключително трудно положение. Законът въвежда рестриктивните мерки с аргумента, че никой няма право без основание да интервенира в чужд имот. Ето защо обикновеният владелец дължи на собственика добивите, които е получил. Нещо повече, по силата на фикционната норма той дължи и добивите, които е могъл да получи. Трябва да обезщети собственика и за ползите, от които го е лишил. Срещу тези задължения той има право да претендира само за разноските, които е направил, за да получи съответните добиви. Друго негово право е да получи необходимите разноски, направени за вещта. Законът счита, че тези разноски биха били направени и от самия собственик. По отношение на направените подобрения в имота, недобросъвестният подобрител има право на по-малката сума измежду тези, инвестирана в имота и увеличена стойност. Това показва, че законът свежда обезщетението само до недопускане на неоснователното обогатяване.