6. Добросъвестен подобрител. Видове.

Владението обикновено се осъществява в един значителен период от време, в който владелецът извършва определени въздействия върху веща. Най-често те се свързват с подобрения в имота, тъй като владелецът по дефениция държи вещта като своя. Това е наложило законът да създаде специални норми, уреждащи отношенията между собственика и владелеца по повод направените разноски за имота и състояния в него. Ако се допусне собственикът да вендикира (да си вземе обратно) вещта без да обезщети владелеца, ще се допусне неоснователно обогатяване, което се забранява от всички правни системи.

Нормите на чл. 72-74 ЗС обаче са специални и се прилагат само в отношенията владелец-собственик, с малки изключения и за други вещни права. Държателят не се ползва от този специален ред.
Съдебната практика и теорията са наложили термина подобрител по отношение на владелеца, направил подобрения в чужд имот. В този термин има две големи деления: добросъвестен подобрител и обикновен подобрител.

Добросъвестен подобрител
Самото понятие добросъвестен подобритело също е събирателно и има предвид следните категории:

1. Добросъвестен владелец. Законът дава права на добросъвестния владелец именно поради неговите качества и тази категория се приема за легално определение за добросъвестен подобрител. Останалите се приравняват към нея.

2. Владелец, придобил владението въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота. Това е обикновен владелец. Само по отношение на доходите от имота и направените подобрения той се приравнява на добросъвестен. Причината за това е сключеният предварителен договор със собственика на имота. Този договор се урежда в чл. 19 ЗЗД, има широко практическо приложение и като правило предшества договорът за продажба на недвижими имоти. Целта на тази сделка е да се уточнят параметрите на окончателната и да получи сигурност купувачът, че сделката ще се финализира. Ето защо предварителният договор по силата на чл.19 ЗЗД трябв да съдържа всички съществени условия на окончателната сделка. Същевременно, ако тя се сключва в нотариална форма или в писмена форма с нотариална заверка на подписите, предварителният договор трябва да се сключи с писмена форма. Обикновено след сключване на такъв договор продавачът предава владението на купувача, а последният капарира имота. Възможно е на посочения в договора срок (падеж) продавачът да откаже сключването на окончателен договор. В този случай купувачът има на разположение конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който може да поиска РС да обяви предварителния договор за окончателен. Възможността владелецът по предварителния договор да стане собственик на имота мотивира законодателя да го квалифицира като добросъвестен подобрител. Счита се, че той прави подобрения в имот, чиято собственост ще придобие било чрез сключване на окончателна сделка или пък с влизане в сила на съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

3. Като добросъвестен подобрител законът определя и владелеца по чл. 74, ал. 2 ЗС. Това също е обикновен (недобросъвестен) владелец. Той обаче прави подобрения в имота със знанието на собственика, без последният да се противопоставя. Законът наказва собственика за неговото бездействие, изхождайки от принципа, че никой не може да черпи права от бездействието си. Собственикът се наказва и за намерението му при ревандикация на имота да получи последния заедно с направените подобрения. По тези съображения на посочената категория владелци се дава статут на добросъвестни подобрители.

4. В тази категория добросъвестният подобрител не е владелец. Липсва регламентация в закона, но съдебната практика – ПП № 6б1974 г. изрично регламентира посочения субект като добросъвестен подобрител. Става дума за собственик на недвижим имот, който прави подобрения в имота. В определен момент неговото придобивно основание отпада, например договорът се разваля или се обявява за нищожен. Този собственик се счита за добросъвестен подобрител до момента на отпадане на придобивното основание. Решението се налага, защото отпадането на придобивното основание ретроагира към момента на неговото възникване. Това изрично е посочено в чл. 88 ЗЗД.

5. Последната категория добросъвестен подобрител е регламентирана в параграф 4в от Преходните и заключителни разпоредби на ЗСПЗС. Става дума за ползвател, който е придобил правото на ползване на недвижим имот въз основа на актовете на НС, бивш държавен съвет или МС. По силата на реституционния закон имотът следва да се възстанови на бивш собственик или негови наследници като ползвателят за направените подобрения има права на добросъвестен подобрител. В този смисъл е решение 875-00-IV ВКС.