5. Предварителен договор.

Чл.19 ЗЗД - 19. Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.
Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
Предварителния договор е съглашение по силата на което една или две страни се задължават в определен период от време да сключат договор за възникване на желаното от тях. С предварителен договор може да се организира сключването на различни видове окончателни договори / без дарение а понякога и завещание /.
Най–често срещаните предварителни договори са за продажба на недвижими имоти. Предварителния договор е от категорията на организационните договори. Предварителния договор е неформален по начало.
Видове предварителни договори
1.Едностранен – само едната страна има задължение за сключването на окончателния договор. Пример:задължа се да продам апартамента си , на който Вие сте сега наемател , ако решите да го купите да края на наемния срок.
2.Двустранен – и за двете страни има задължение да сключат окончателен договор. Пример:аз се задължавам да продам апартамента си , а вие се задължавате да го купите.
Най-често срещаните предварителни договори са за продажба на недвижим имот. Те се наричат и още обещание за продажба.
С предварителен договор може да се подготви сключването на редица други договори:
>> за продажба на наследство
>> за отстъпване на недвижим имот срещу задължение за издръжка
>> за замяна на недвижим имот
>> за наем
>> за заем, влог, залог
>> за учредяване на вещни права върху недвижими имоти
Сключване:Условията за действителност на всеки договор са условия и на предварителния договор. Но има 2 съществени условия:
1.Съдържание –трябва да съдържа всички елементи на окончателния договор.
2.Форма - предварителния договор няма формата на окончателния договор , не е в пряка зависимост от формата на окончателния договор.
Правни последици на предварителния договор:
Задължение на всяка страна е да направи волеизявление за сключване на окончателен договор. Чл.19(3) ЗЗД - Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.
1.решението на съда не замества волеизявлението на страна по предварителния договор , замества самия договор сключен в нотариална форма.
2.страната , която предявява иска трябва да е изправна – т.е. тя да е изпълнила задължението си по предварителния договор.
3.тъй като съдебното решение замества договора , при неговото постановяване следва да се спазят формалностите , които се наблюдават при издаване на нотариален акт:
- съдът да провери дали праводателя е собственик на имота;
- дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.
Обещателят по предварителния договор не е длъжен да изповядва продажбата на недвижим имот по нотариален ред , ако другата страна не изпълни в този момент насрещното си задължение.Съдът постановява решение , заместващо окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни насрещното си задължение в 2-седмичен срок от влизане на решението в сила.В противен случай съдът обезсилва постановеното решение по искане на ответника.