50. Аренда.

Арендата е сравнително нов правен институт в българското право.Уредена е в Закона за арендата в земеделието / ЗАЗ /.
Договора за аренда – е съглашение , по силата на което едно лице – арендодател, предоставя земеделска земя самостоятелно или в съчетание с недвижим имот и движими вещи за земеделско ползване за временно използване, от друго лице – арендатор, който се задължава да прави периодични арендни плащания. Наподобява договора за наем , но има специален предмет – само недвижими имоти и то определена категория.Субсидарно се прилагат правилата от общата част на ЗЗД и специалната част за заема.
Характеристики на договора:
1.двустранен;
2.възмезден;
3.винаги формален – писмена форма с нотариална заверка на подписите.
ЗАЗ предвижда вписване в имотния регистър – няма значение за действителност , а само за противопоставимост.Поради дълготрайния характер на арендата вписването е особено важно. Договора се вписва и в специален регистър при поземлената комисия.Няма максимална горна граница за срока.Но има императивен минимум за долната граница – 4 стопански години съгласно чл.4 ЗАЗ.Чл.4. Минималният срок на договора за аренда е четири стопански години.
Задължения на страните:
Арендодател
1.Да предаде имота , който трябва да е съответстващо на предназначението му състояние.При предаването се съставя опис , който се подписва и от двете страни.Ако не е съставен опис , законът предвижда оборима презумция , че имотът е предаден в надлежно състояние.Ако не е предаден такова състояние , арендатора има само една възможност – да отстрани недостатъците за сметка на арендодателя.
2.Да понася всички разноски без текущото поддържане.При наема правото на наемателя е най- малкото – ползване на вещта , без да я променя.При арендата имаме – стопанска експлоатация от страна на арендатора.Използването е по-голямо , следователно арендаторът ще участва по – малко в разноските.При лизинга – пълна стопанска експлоатация.Лизингодателя не прави разноски. Разпределянето на разноските е обратно пропорционално на експлоатацията.
3.Да осигури спокойно и безпрепятствено ползуване на обекта на арендата.
Арендатор :
1.Да използва имота съобразно необходимите предписания за използване на земеделските имоти – екологичност , санитарни и др.правила.
2.Да извършва арендното плащане.Може да е парично , но за разлика от наема и лизинга , може да е натурално или комбинация.Ако не е уговорено друго плащането се извършва – първия работен ден след приключване на стопанската година.Може да се уговори и друг срок.
3.Да застрахова обекта на арендата и своите движими вещи , които е внесъл в този обект / оборудване / , както и добивите.Плодовете по принцип са собственост на собственика , но тук стават собственост на арендатора.
4.Да плаща данъци и такси свързани с използването на имота / напр.такса смет /.
5.Да върне обекта при прекратяване на договора в същото състояние , в което имотът е предаден – отчита се изхабяването за периода ; арендатора може да прави промени в него.Връщането също е с опис.Ако не е съставен се счита , че е върнат в надлежно състояние.
При този договор правото предвижда възможност за изменение на имота , поради настъпване на обстоятелства , които не са могли да бъдат предвидени при сключването на договора – т.нар. стопанска непоносимост.Това е поради дълготрайния характер на договора за аренда. Обстоятелствата са били непредвидими към момента на сключване на договора.Те са трайни – в следствие от тях отношенията на страните се променят така , че настъпва очевидно несъответствие. Еквивалентът би се нарушил съществено , ако правата и задълженията се осъществяват като първоначални.
Всяка от страните може едностранно да предложи на другата страна промяна в арендаторското отношение.Другата страна трябва в едномесечен срок да отговори приема или не.Ако откаже или не отговори , страната която е предложила има потестативно право на конституктивен иск и съдът може да преуреди арендаторското отношение.
Прекратяване:
1.Договора винаги е срочен и изтичането на срока е прекратително условие.Няма мълчаливо продължаване.
2.По взаимно съгласие – формата също е писмена с нотариална заверка на подписите.
3.Виновно неизпълнение от едната страна – разваляне чрез едностранно волеизявление.Но ако арендата е над 10 год. или пожизнено – по съдебен ред с конституктивен иск.Неизпълнението трябва да е квалифицирано – забавяне над 3 месеца ; ако се плаща на по-малки вноски – да не са платени поне две последващи вноски.
Когато арендата е сключена без срок, тя се счита за сключена за срок от 4 стопански години. Изключение за прекратяване не настъпва на 4 год. , а с предизвестие поне от 2 стопанска година.
При отчуждаване на имота за държавата – договора за аренда се прекратява.Дори арендатора да получи друг имот като обезщетение , договора за аренда не преминава върху новия имот.
Прекратителните основания следва да бъдат вписани в имотния регистър – целта е да се изчисти регистъра от един акт , който вече не съществува.