49. Особени правила за наемното правоотношение по ЗДС ЗОС.

Приложно поле – само наем на недвижими имоти , които са държавна или общинска собственост.Държавната и общинска собственост се делят на публична и частна.Под наем могат да се отдават само имотите , частна държавна / общинска / собственост. Законът допуска изключения за имоти публична държавна / общинска / собственост за търговски обекти / барче в АЕЦ /.
И в ЗДС и ЗОС не се дава завършена уредба на наемните отношения , а само някои специални правила.Те са в 3 основни насоки:
1.Възникване на наемни отношения;
2.Забрана за пренаемане;
3.Прекратяване.
Наемните отношения възникват от наемен договор.Тук правопораждащия факт е фактически състав който пак е договор , но преди това имаме административен акт определящ наемателя.Фактически състав – определяне на лицето по определена състезателна процедура; и сключване на договор.Състезателната процедура е различна според естеството на имота.
1.Имота е предназначен за търговски и производствени нужди – определянето на наемателя става чрез търг или конкурс.Областния управител / кмета / сключва договор с лицето.Това е административно право и заповедта за определяне подлежи на обжалване по ЗАП.
2.За културни и т.н. ценности – областния управител / кмета / определят лице извършващо такива дейности и сключват договор за наем с него.
3.Дейност на политическите партии и синдикални организации – съответния орган определя партията или организацията и сключва договор.
4.Жилища , ателиета , гаражи и др.за потребностите на населението – Наемател – най – нуждаещото се лице.Това е също административно право и заповедта за определяне на наемателя също подлежи на съдебен контрол.
Има забрана за пренаемане – не важи за политическите партии и синдикалните организации.Правоотношенията за наем са винаги срочни.Не може да надхвърлят – 5 год.за държавна и 3 год. за общински имоти.За общинската собственост може да се увеличи до 5 год.
Прекратяване – правилата за прекратяване на държавни имоти се съдържат в ЗЗД. За общински имоти - ЗОС – особени правила –чл.15 ЗОС - 15.(1) Наемните правоотношения се прекратяват:
1.поради неплащане на наемната цена за повече от един месец или поради системното й неплащане в срок;
2.поради извършване на ново строителство, надстрояване или пристрояване, разрешени по установения ред, когато се засягат ползваните помещения;
3.(изм. - ДВ, бр. 96 от 1999 г.) поради лошо управление;
4.с изтичането на срока за настаняване;
5.когато наемател по чл. 14, ал. 2 и 4 придобие в собственост помещения от същия вид, годни за постоянно ползване;
6.когато наемателят не отговаря на условията, установени с наредбата по чл. 8, ал. 2;
7.когато помещенията се ползват в нарушение на забраните по чл. 14,ал. 6;
8.други основания, определени с договора по чл. 14, ал. 1.
(2) При прекратяване на наемните правоотношения по ал. 1, т. 2 на наемателя се предоставя друго помещение от същия вид.
(3) Наемните правоотношения по чл. 14, ал. 1 се прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите.
(4) Наемните правоотношения по чл. 14, ал. 2 и 4 се прекратяват със заповед на съответния кмет, в която се посочва основанието за прекратяването на наемното правоотношение, събраните доказателства и срокът за опразване, който не може да бъде по-дълъг от един месец.
(5) Заповедта по ал. 4 може да се обжалва пред окръжния съд по реда на Закона за административното производство.
Прекратителни основания:
1.Неизпълнение на задълженията от страна на наемателя – забава в плащането.Тя е квалифицирана – да е продължила повече от два месеца или да е системна; Лошо стопанисване
2.Установява се , че наемателя не отговаря на условията при отдаване под наем /най – често критерии за жилищни нужди – установяват се чрез декларации /.
3.Отпадност за в бъдеще на предпоставките за възникване на наемни отношения / най – често жилищна нужда /.
Прекратяването става със заповед на кмета.Законодателят е предвидил, че тя подлежи на обжалване по реда на ЗАП.