47. Наем. Задължения на страните.

Правната уредба се съдържа в чл.228 - 238 ЗЗД - 228.С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена.
229. Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години.
Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.
Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет,съответно за три години.
230. Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета.
Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи.
Наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство.
231. Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление , като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.
Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по ал. 2 на предходния член, но той може да иска обезщетение само когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря. Ако наемателят извърши сам поправката с грижата на добър стопанин, той може да прихване стойността й срещу наема.
Когато вещта погине изцяло или отчасти, прилага се чл. 89.
232. Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на такова - съгласно предназначението й.
Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуванетона вещта.
233. Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ.
234. Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем.
Относно ползуването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.
Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно.
235. Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост.
236. Ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
237. При прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.
Договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владениe на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.
Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.
238. Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него , като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден.
Договор за наем – съглашение , по силата на което едно лице – наемател предоставя за временно ползуване дадена вещ на друго лице – наемател срещу парична сума – наем , които наемателя се задължава да плаща.
Характеристики на договора:
1.Договора за наем има само облигационно правно действие, т.е. наемателя получава облигационно право на ползване , а не вещно право.Правата на наемателя да противопоставими единствено на наемодателя.Правото на ползвателя се противопоставя на всички лица.
Наемател – няма собственическа защита има право на защита с владелчески иск по чл.76 ЗС.Но най-често не може да се защити сам , а трябва да иска от наемодателя защита срещу трити лица.
Ползувателя – има защита с всякакви искове: владелчески – чл.75,76 ЗС ; ревандикационен – чл.108 , негаторен 109(1) ЗС.Това са петиторните искове.
Чл. 75. Владението на недвижим имот или на вещно право върху такъв имот,включително и върху сервитут, което е продължило непрекъснато повече от шест месеца, може да бъде защищавано срещу всяко нарушение.Искът може да се предяви в шестмесечен срок.
76. Владелецът или държателят, на когото е отнета чрез насилие или по скрит начин движима или недвижима вещ, може в шестмесечен срок да иска връщането й от лицето, което я е отнело. Това не изключва правото на лицето, което е отнело вещта, да предяви иска по предходния член.
Чл.108. Собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това.
109. Собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.
2.Договорът за наем е винаги двустранен и възмезден.
3.Той е неформален договор – практикува се писмена форма , което е форма за доказване , а не форма за действителност.
4.Договорът за наем поражда правоотношения с трайно времетраене.Задълженията по договора са или с постоянно изпълнение или с периодично изпълнение / на наемателя /.
Съдържание : използване на вещ срещу плащане на пари.
Договорът може да се сключи по два начина:
1.Безсрочен договор – не е определено времетраенето;
2.Срочен договор за наем.Законът установява императивни граници за срока – максимум 10 год. Когато договора е сключен чрез представител и той не е овластен да извършва сделки на разпореждане – 3 год.
Задължения на страните:
Наемодател :
1.Да предостави наетата вещ във фактическа власт на наемателя и то в надлежно състояние , годна да се ползва според предназначението си.Възможно е неизпълнение от наемодателя – последиците са:
а/ ако въобще не е предал вещта прилагат се правилата за неизпълнение от общата част на ЗЗД;
б/ако е предал вещта в лошо състояние – специални разпоредби.
Ако въпреки явните недостатъци наемателя приеме вещта , той неможе вече да има претенции. При скрити недостатъци - наемателя може да претендира една от следните алтернативи:
а/ да развали договора;
б/ да иска намаляване на наема;
в/ да иска отстраняване на недостатъците.
Ако отстрани сам недостатъка има право да прихване дължимите му разноски.
2.Наемодателя трябва да поддържа вещта докато трае наемното правоотношение в надлежно фактическо състояние.Т.е. да прави съответните разноски по поддържане на вещта.Наемателя използва вещта и трябва да понесе разноските по изхабяването на вещта само.Всички останали разноски следва да се понесат от наемодателя..Ако наемодателя не поддържа вещта в надлежно състояние , наемателя може сам да извърши разноски затова , като има право да ги прихване от следващия наем.
3.Наемодателя трябва да осигури нормалното ползуване на вещта – наемодателя трябва да защити наемателя от юридически въздействия върху вещта.
Наемателя се осигурява чрез:
а/ когато договора за наем е недвижим имот и е сключен за срок повече от една година – подлежи на вписване в имотния регистър.Но това е само , ако едната страна поиска вписване , защото не е служебно.Той е противопоставим на всякакви права на трети лица;
б/ имаме договор за наем , който не е вписан – ако той има достоверна дата е противопоставим на третите лица.
Наемател :
1.Да плаща наемната цена – задължение в пари , периодично – 1 месец , ако не е уговорено друго. Престира се в началото или в края на месеца.Принципът е , че първо се ползва след това се плаща;
2.Да пази наетата вещ и да си служи с нея с грижата на добър стопанин;
3.Да я върне след прекратяване на наемния договор;
4.Да уведомява наемодателя за противоправни посегателства върху вещта;
5.Да плаща консумативните разходи – ток , телефон , вода и т.н.