3. Устройство и планиране на територията. Особености на юридическото регулиране на материята.

Устройството на територията е система от мерки, актове и действия от фактическо и правно естество, които имат за цел създаването на балансираност и подреденост в обществото и използване на околната среда – естествена или изкуствена, за нормалното съществуване на човека и неговия жизнен цикъл. Това не е еднократен акт, а процес, който има непрекъснат характер. Според модерното разбиране е целенасочено въздействието върху естествената среда, което цели да обхване терени и територии в границите на една държава.
С приемането на ЗУТ се възприема нова философия и се преодолява разбирането, че в териториалното устройство има две основни направления. Те бяха териториално и селищно устройство. Първото се отнася до устройството на територията извън населените места, а второто до устройството на територията в населените места и селищните образувания. Новият ЗУТ се опитва да премахне тази граница и да установи еднакъв режим за устройството и развитието на територията с еднакво положение, независимо от това къде географски са разположени те. Териториалното устройство е важен елемент на териториалното развитие.То е част от комплексното планиране и съобразно политиката на Европейския съюз е един от инструментите на т.нар. „устойчиво развитие”.
Планирането е дейност, която има политическо, стопанско и юридическо измерение. Схемите и плановете от различна степен са правни актове, чрез които юридически се закрепват предвиждания, прогнози и бъдещи действия по изменение на съществуващата среда. Те са определени в литературата като инструмент на устройствената дейност и политика. Чрез тях определят целите, намеренията и действията за изграждане на материалната жизнена среда на човека. Схемите и плановете имат значение в няколко насоки – чрез тях се прилагат принципите на териториалното устройство, създават се условия за приемственост в развитието на различните територии. Чрез тях се постига съгласуване между компетентните държавни органи и обществеността при развитие на конкретна територия. В закона са предвидени редица случаи, в които се иска съгласие и становище на специализирани държавни органи (напр. Националения институт по паметниците на културата). В редица случаи е предвидена процедурна на т.нар. „обществено обсъждане”.
Юридическото регулиране обхваща някои основни въпроси. Всеки закон отговаря на нуждите и изискванията на икономическата и обществената обстановка, в която е приет. Съществуват три категории актове по териториалното устройство – нормативни, общи ненормативни, индивидуални административни актове.
ЗУТ регулуира отношенията и правомощията на държавните органи. С него се постига висока степен на равнопоставеност между частноправното и публичноправното регулиране. Израз на частноправното регулиране са границите на съществуващите поземлени имоти, въвеждането в някои случаи на предварителни договори като условия за промени в границите на поземлените имоти. Публичноправното регулиране цели да създаде след определена процедура устройствен статут на част от територията и тази част да е годна за законосъобразно извършване на строителни и благоустройствени мероприятия. Със ЗУТ частично се постига целта за ограничаване броя и знчението на подзаконовите нормативни актове. С него се създава нова система за планиране, която се счита за по-опростена. ЗУТ съдържа правила, които могат да се отнесат към различните правни отрасли – административно, финансово, гражданско, облигационно право, а също така и към регулацията за обществените поръчки.
След като ЗУТ е по-нов нормативен акт, би следвало да се приеме, че е и по-съвременен. Към него могат да се отправят много критики. Той е усложнен като представяне и подреждане на материята. Голяма част от нормите са неразбираеми, което затруднява неговото тълкуване и прилагане. С измененията изцяло се преминава към субсидиарното прилагане на Административно-процесуалния кодекс (АПК).
Независимо от съществуващите норми от различни правни отрасли, правилата в ЗУТ имат императивен характер, защото ЗУТ се стреми да установи устройствен статут на територията, регулиран и признат от държавата или общината. В тази област е невъзможно съгласието между две страни да измести или отмени акта на държавния орган. Няма договаряне, вследствие на което да се игнорират правни норми или нормативи от ЗУТ. Предвидените случаи, когато се сключва предварителен договор, не отменят необходимостта от издаване на съответния административен акт (заповед, разрешение и др.) Предварителният договор е елемент от фактическия състав по издаването на административния акт. Не се променя и хатактера на административния акт като едностранно властническо волеизявление на компетентен държавен орган, с което се извършват промени в правната сфера на различни правни субекти.
При прилагане на ЗУТ се издават актове с различна правна характеристика. За някои от тези актове законът е предвидил необжалваемост, защото той или не ги счита за краен акт, който да води до правни последици или е преценил, че правната стабилност и бързината в правото са по-важни, или пък от друга страна не се засяга непосредствено правната сфера на определени физически или юридически лица.