38. Придобиване на право на собственост и вещни права върху недвижими имоти от чужденци. Условия за придобиването.

Придобиването на недвижими имоти от чужденци и чуждестранни ЮЛ придоби актуалност след изменението на Конституцията от 2005 г. До тогава чужденци или чуждестранни ЮЛ не можеха да придобиват право на собственост върху земя. Съгласно чл. 29 ЗС те обаче можеха да придобиват ограничени вещни права върху недвижими имоти. Конституционната забрана бе сравнително лесно преодолима чрез създаване на местни ЮЛ, които придобиваха недвижими имоти у нас. Приемането на България в Европейския съюз наложи да се отмени конституционната забрана, която бе третирана като пречка пред свободното движение на хора и капитали – Глава IV от Римския договор.
Конституцията, с промяната на чл. 22, допусна чужденци и чуждестранни ЮЛ да придобиват право на собственост върху земя при няколко условия. Тези условия бяха подробно разписани в ЗИДЗС, обн. в ДВ бр. 24/20.03.2007 г.
Условията са следните:
1.Граждани на държавите, членки на ЕС, както и тези по Споразумението за европейското икономическо пространство (ЕС плюс Норвегия, Исландия, Лихтенщайн) могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на законовите изисквания и в съответствие с условията на Договора за присъединяване на България към ЕС. Същото се отнася и за ЮЛ от държавите, членки на ЕС и Споразумението за европейското икономическо пространство (СЕИП). Това придобиване е уредено като дирецктна възможност. Достатъчно е лицето да е гражданин на посочените държави и то веднага може да придобие право на собственост върху земята. Ето защо, законът не използва в този случай по-широкото понятие „чужденци”, а дирецтно насочва към гражданите и ЮЛ от ЕС и СЕИП.
2.Втората хипотеза се отнася до чужденци и чуждестранни ЮЛ, които могат да придобиват земя при условията на Международен договор, ратифициран по реда на чл. 22 от Конституцията. Тази хипотеза е значително усложнена. Трябва да са налице следните условия:
1)Международен договор;
2)Този договор трябва да е ратифициран от НС;
3)Ратификацията се извършва с мнозинство от 2/3 от всички народни представители;
4)Договорът трябва да е влязъл в сила;
5)Договорът се прилага само за напред, т.е. възникнали преди него юридически факти не се санират от последващото му приемане.
При тази хипотеза е очевидно, че най-напред трябва да се сключи конкретен договор и едва след него гражданите и ЮЛ от съответната договаряща страна ще се ползват от възможността да придобият право на собственост върху земята.
3.Третата хипотеза включва придобиване на право на собственост върху земя чрез наследяване по закон. Тя има за субект само чужди граждани.
Измененията в Конституцията и ЗС не засегнаха възможността да се придобиват органичени вещни права върху недвижими имоти. Същевременно се въведе забрана за придобиване на недвижим имот от чужда държава по наследство.
Към субектите на придобиване трябва да се посочат и чужди държави и междуправителствени организации, които могат да придобиват както право на собственост, така и ограничени вещни права върху недвижими имоти. Това става по силата на международен договор, закон или акт на МС. Най-често правилото се прилага при т.нар. „реципрочност” – тогава, когато на България се предоставя право от друга страна да придобива такива права на нейна територия – посолства, консулства, културни институти.
Същевременно в чл. 29а ЗС бе въведено ограничение по отношение на гражданите от ЕС и СЕИП. Това ограничение се свързва с тези граждани, които не пребивават постоянно в България. Статутът на постоянно пребиваване се урежда от Закона за влизане, пребиваване и напускане на България на граждани на ЕС и техните семейства от 2006 г. Тези граждани, които нямат статут на постоянно пребиваващи не могат да придобиват земя в България за втори жилищен имот до изтичането на срока, определен в Договора за присъединяване на България в ЕС. Изричен срок не е посочен в ЗС, но в Договора е фиксиран срок от 5 г., който трябва да приемем за меродавен в настоящия случай.