35. Застрояване на населените места. Видове застрояване.

ЗУТ изисква строежите в страната да се изпълняват по реда, предвиден в самия него. Влезлият в сила през 2007 г. Закон за устройство и застрояване на столичната община предвижда някои специфични изисквания към строежите само за района на София, като в него изрично се предвижда, че за неуредените въпроси ще се прилага ЗУТ. Определящ за застрояването на територията е ПУП, тъй като общият план няма пряко приложение за разрешаване на строителството. Именно ПУП на основание чл. 108, ал. 1 ЗУТ конкретизират застрояването на територията. Самото застрояване се дели на две големи групи:
1.Основно;
2.Допълващо.
Критерии за разграничение е предназначението на имота – чл. 8, ал. 1 ЗУТ. Ако имотът е предназначен за жилищно строителство, основното застрояване ще бъде жилищна сграда. Допълващо ще бъде строителството на спомагателни, стопански и второстепенни постройки.
В ЗУТ основно се урежда застрояването на УПИ. Строителството извън границите ма урбанизираните територии се урежда като изключение. Тези строежи се допускат само при спазване на общия план, като идеята на законодятеля е да не се извършва строителство в отклонение на плана. Самата материя за застрояването е разработена в закона в два аспекта: в чл. 20 и сл. ЗУТ се уреждат обективните изисквания към строителството и се очертават общите параметри, а в част трета от закона се урежда конкретното застрояване, като там са поместени нормите, уреждащи разрешенията за строителство, самия процес на застрояване и разрешението за ползване.
Обективните изисквания към застрояването се ръководят от следните критерии:
1.Първият урежда основното и допълващото строителство;
2.Освен първия ЗУТ урежда още няколко типа застрояване. Това са; свободно, свързано и комплексно застрояване.
1)Свододно – това е застрояване, при което сградите в УПИ се разполагат на разстояние от имотните граници. Това разстояние е в зависимост от височината на сградата.
2)Свързано е застрояването, при което сградите в две или повече съседни УПИ се разпогалат допрени на имотните граници. Свързаното застрояване в съседни УПИ представлява допиране на сградите на основното застрояване и като изключение сградите на допълващото застрояване. Технически това застрояване се нарича още на калкан.
3)Комплексно е застрояването в големи УПИ, при което групи от сгради се разполагат свободно – стоящи или допрени една до друга. При това застрояване инвеститорът избира как да разположи сградите.
Друг критерий за застрояване е неговата височинност. Ниско е застрояването с височина на сградите до 10 м., средно – с височина до 15 м. и високо – над 15 м. За вилните зони е установена специфична височина от 7 м.
Височината на сградата се определя от котата на средното ниво на прилежащия терен и в нея не се включва височината на подпокривното пространство, ако то е до 45 градуса.
Нормите, които уреждат правилата за строеж на сградите имат предвид основното застрояване и в интерес на собственика на УПИ или на титуляра на правото на строеж е да съобрази проектираната сграда на основното застрояване с предназначението на имота.
3. Освен двата вида – основно и допълващо, ЗУТ урежда статута и на т.нар. „временни строежи”. Това са строежи, които се извършват в терени, предвидени според плана за отчуждаване за обекти държавна и общинска публична собственост, но това отчуждаване още не е извършено. При тази хипотеза собствениците на тези терени могат да реализират временни строежи, ако са налице условията на плана. Нещо повече, в допълнителните разпоредби на ЗУТ, § 17 е уредена възможността за запазване на такъв строеж. Ако в 5-годишен срок не се извърши отчуждаването настъпва условие за промяна на плана.
Самото строителство според ЗУТ се извършва след издаване на разрешение за строеж. По своето естество това е един ИАА. Съдебният контрол върху този акт не включва възможността за спиране на започналия строеж. Това е изцяло в компетенциите на Дирекцията за национален строителен контрол по реда на АПК. Кметът на общината до 2005 г. не бе компетентен да спира строежите. Изменението на ЗУТ с въвеждането на чл. 222а от 2005 г. области и кметовете да спират строежите.
Сградите на основно застрояване могат да бъдат жилищни, производствени, курортни, обществено-обслужващи, както и със смесено предназначение. На практика обаче ЗУТ оставя значителна свобода при определяне статута на сградата. Когато тя е със смесено предназначение и включва както жилищни, така и нежилищни помещения последните се разполагат на първите етажи под жилищните.
В ЗУТ няма легална дефиниция за жилище, но от чл. 40, ал. 1 може да се извлече понятието жилище. Това е етаж или част от етаж, който има самостоятелен вход, едно самостоятелно помещение, кухня или кухненски бокс, баня и тоалетна (може общо), както и складово помещение в него или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на банята и тоалетната.
Преустройството на вече построената сграда, в режим на етажна собственост се урежда в две насоки:
1.Преустройство на жилища в нежилищни обекти;
2.Преустройство на нежилищни обекти в жилища.
Изискванията на закона са по големи при първия тип преустройство. Тази промяна е допустима, ако обектите се намират на първия или сутеренния етаж. Преустройството е съобразено с изискванията на закона и конструкцията на сградата и е налице писмено съгласие с нотариална заверка на подписа на всички собственици, непосредствени съседи на обекта. Възможно е преустройството на жилище в кабинет, офис или ателие да се извърши и тогава, когато този обект се намира на друг етаж, но затова е необходимо съгласието на всички етажни собственици, взето на Общото събрание на етажната собственост, като подписите отново трябва да бъдат нотариално заверени.
По-лесно се извършва преустройството на съществуващи нежилищни обекти. В този случай не се изисква съгласието на другите етажни собственици, освен в случаите, когато е налице наднормено шумово или друго замърсяване. Промяната на предназначението на нежилищно помещение в жилищно се извършва, без да е необходимо съгласието на останалите етажни собственици. Необходимо условие за промяната на помещението от жилищно в стопанско е предварителното становище и проект, изготвени от инжинер-конструктор, с които се доказва, че не се увеличават конструкционните натоварвания.