32. Управление на етажната собственост.

Управлението на етажната собственост има за предмет две групи дейности:
1.Управление на общите части;
2.Управление на вътрешния ред.
Общите части се управляват чрез решенията на Общото събрание на етажните собственици. ЗС говори за два вида Общо събрание:
1.Общо събрание на собствениците – то е компетентно да взима решения както по отношение на общите части, така и по отношение на вътрешния ред
2.Общо събрание на собственици и наематели. Последните участват в това събрание с право на глас при две хипотези:
А) когато се засягат техните интереси;
Б) по въпроси от вътрешния ред на етажната собственост.
Общото събрание е основен орган на етажната собственост. В него участват всички етажни собственици. Всеки има право на един глас, независимо от размера на притежавания самостоятелен обект. Ако обектът е съсобствен, всички съсобственици имат право на един глас. Всички етажни собственици участват в разноските, които са необходими за етажната собственост.
ЗС разграничава два вида разноски:
1.Необходими разноски – тези средства се разходват за поддържане на общите части или за възстановяването им. Те се дължат безусловно о всеки от етажните собственици участва в тях съразмерно дела си в общите части.
2.Полезни разноски (подобрения). Те се дължат само тогава, когато има решение на Общото събрание. Разноските за поддържане на общите части трябва да се разграничават от общите разходи. Тези разходи също са свързани с използването на общите части, но не и с тяхното поддържане или възстановяване. Такива са разходите за отопление, осветление, почистване, ползване на асансьор и други. Някои от тях също се определят от Общото събрание, но за други има императивни разпоредби на ПУРНЕС (ако някой от етажните собственици използва помещението си в етажната собственост за друг вид дейност, напр. адвокат, дължи разноски за общите разходи, колкото 5 етажни собственици).
Общото събрание има компетентност за управлението и надзора на всички общи части в етажната собственост, както и за изпълнение на задълженията на етажните собственици. То избира Управителен съвет (УС) или управител за срок от 2 г. Възможно е да избере и Надзорен съвет, не по-малко от трима членове, за срок от 3 г., ако в етажната собственост има повече от 15 самостоятелни обекта. Измененията на ПУРНЕС от 2002 г. дадоха възможност Общото събрание да определя възнаграждение на управителя.
Общото събрание взима стоите решения, ако в него участват лично или чрез представители ? от етажните съсобственици. Упълномощаването може да е устно. Общото събрание обикновено се свиква с предварителна покана, която се връчва на всеки от етажните собственици. Практиката обаче прие, че е възможно събранието редовно да се свика и с една покана, поставена на видно място, в която е посочен дневният ред, като е достатъчно тя да се постави 24 часа преди провеждането на Общото събрание. Ако при първото свикване не се появи необходимия брой лица (3/4), Общото събрание се отлага с 1 час и се счита за законно проведено, колкото и лица да са присъствали.
Поначало Общото събрание взема решенията си с мнозинство на етажните собственици. Ако обаче то се провежда час по-късно, решенията се взимат с мнозинството на присъстващите. Общото събрание взима решения за разходите за общите части и общите разходи, които се изчисляват на един етажен собственик.
Ако в етажната собственост обитава куче, за него се начисляват разходи, не по-малко от тези за етажен собственик.
Общото събрание взима решения за реконструкции и преустройства на общите части, при които не се засяга конструкцията на сградата. То взима и решения за отдаване под наем на общи части и за разходване на наема. Възможно е то да възложи на управителя или УС част от своите дейности.
В чл. 45 ЗС е рагламентирано едно особено правомощие на Общото събрание, а именно изваждане на етажен собственик от сградата. Хипотезите са две:
1.Използва или допуска да се използват неговите помещения по такъв начин, че застрашава безопасността на сградата;
2.Систематически нарушава правилника или решенията на Общото събрание.
За да се стигне до такова решение въпросният етажен собственик трябва да е бил предупреден писмено за възможността от изваждане. Ако такова решение се вземе, РС, въз основа не него, издава изпълнителен лист. Разпоредбата съществува и в момента, независимо, че чл. 17 от Конституцията обявява частната собственост за неприкосновена.
Управителят или УС извършват непосредственото управление на етажната собственост. Управителят може да участва и в съдебен процес с оглед интересите на етажната собственост, но няма пречка всеки етажен собственик сам да вземе участие в делото, по което управителят представлява етажните собственици.
Всеки етажен собственик може да се защити срещу решенията на Общото събрание чрез жалба до РС. Жалбоподател може да бъде всеки етажен собственик, участвал в заседанието на Общото събрание и изразил несъгласие, което е отразено в протокола. Може да се жалва и всеки етажен собственик, който се позовава на нередовно свикване на Общото събрание. Жалбата се подава в 7-дневен срок от постановяване на решението.