31. Етажна собственост – понятие и възникване.

Етажната собственост възниква за първи път във Франция и то като съдебна практика. Нейната полза се е наложила от урбанизирането на територията, при което еднофамилните постройки не могат да отговарят на нарастналото потребление на жилища в градовете.
Същите причини са довели до възникването на етажната собственост у нас. В основата стои увеличаване на населението в градовете особено след бежанските потоци след Първата световна война.
Първоначално у нас се уреждат т.нар. „съпритежателски домове”. По-късно се урежда и самата етажна собственост в отделен закон. Днес етажната собственост се урежда в ЗС и Правилника за управлението, реда и надзора в етазната собственост (ПУРНЕС). По силата на чл. 37 ЗС етажи или части от етажи могат да принадлежат на отделни собственици – държава, община, ФЛ и ЮЛ. Заедно с тях на същите собственици принадлежат придадени към основните обекти помещения в тавана или зимника. При теси сгради, при които етажи или части от тях принадлежат на отделни собственици, общи за всички собственици са земята (правото на строеж), основите, външните стени, вътрешните разделителни стени, носещите стени, колоните, трегерите, плочите, стълбите, вътрешните инсталации, асансьори и въобще всичко, което по предназначение или по естество служи за общп ползване. Изброяването в ЗС е непълно, защото техническото развитие може да доведе до създаване на нови части, които по естество са за общо ползване.може да се уговори някои от общите части, които обслужват съседни жилища да бъдат общи само за техните съсобственици. Общите части са съсобствени. Това е от категорията „задължителна съсобственост” по силата на закона и тези общи части не могат да се делят. При продажбата на отделното помещение общите части следват съдбата му и в същия размер преминават върху новия собственик. Практиката е наложила те да не се изписват подробно в нотариалния акт, а само се споменава каква част от общите части се падат на съответното жилище. Изключение се прави само за правото на собственост върху терена или правото на строеж върху него, като изрично се посочва дали е право на собственост или право на строеж. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношенията между стойностите на отделните помещения, които се притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост. Последващи изменения в отделните помещения не влияят на това съотношение.
Етажната собственост възниква по няколко начина. ЗС допуска нейното възникване да стане по пътя на делбата. В чл. 39, ал. 1 е уредена доброволната делба, а в ал. 2 съдебната, като за последната се изисква подялбата да стане без значителни преустройства и неудобства, по-големи от обикновените. В миналото най-честият способ за възникване на етажна собственост бе държавното жилищно строителство и продажбата на построените сгради на отделни лица като се прехвърляха етажи или части от етажи. Днес това се извършва чрез предприемаческо строителство и продажба на готовата сграда на етажи или части от тях.
Етажната собственост възниква и при надстрояване на еднофамилна постройка, като е необходимо надстроеното да стане собственост на друго лице.
Възможно е етажна собственост да възникне и при придобиване на давност, но е задължително в сградата да има поне още един собственик.
Въоще законът изисква за съществуването на етажна собственост поне двама собственици в сградата на самостоятелни помещения, като общи за тях ще бъдат общите части.
Етажната собственост няма наименование. Възможно е такова да е останало, ако преди това е съществувала ЖСК със същото име. Наименованието обаче не е задължителен елемент за етажната собственост тя не е ЮЛ, няма собствено имущество и представителни органи. Ако все пак се събере имущество, то не е общо за етажната собственост, а принадлежи на отделните собственици. Етажната собственост има председател на управителния съвет, но той няма качествата на председателя на ЮЛ. Възможно е етажната собственост да има свой правилник за вътрешния ред. Обикновено той се изготвя на основание разпоредбите на ПУРНЕС. Това обаче не е задължителен елемент и няма характера на устава на ЮЛ. Самата уредба в ЗС и ПУРНЕС цели да се даде възможност за нормално съжителство на отделните собственици, както и нормалното използване и поддръжка на общите части на сградата.
Етажната собственост може да се надстроява, като в този случай според чл. 183 ЗУТ в нотариална форма собственикът на земята учредява право на надстрояване с писмено съгласие с нотариална заверка на подписа на всички етажни съсобственици. При това надстрояване собствениците на надстроените етажи или части от тях придобиват срещу заплащане собствеността върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете в общите части се определят по познатата формула, като за критерий се взима времето при завършване на строежа.
Държавата поначало не интервенира активно в уредбата на етажната собственост. Зачестилите реконструкции на сгради обаче наложиха изменение на ПУРНЕС през 2002 г., с което преустройството на самостоятелните обекти в сградата бе забранено, ако с него се вреди на носимопосимостта и устойчивостта на строителната конструкция и пожарната безопасност. Забранено бе също интервенирането в помещение общи части за етажната собственост.