30. Придобиване на недвижими имоти чрез участие в ЖСК.

Придобиването на недвижими моти чрез участие в ЖСК се урежда в ЗЖСК от 1978 г. Законът съдържа една уредба, която в много отношения не е в унисон с действащото право след приемането на новата Конституция. Това налага голяма част от текстовете да се подлагат на изправително тълкуване. Самото придобиване преминава през учредяването на ЖСК. Това става в условията на сложен фактически състав, който включва различни елементи. Необходимо е да се проведе учредително събрание. На него трябва да присъстват минимум 6 члена. Събранието взима решение за учредяване на ЖСК, приема устава на ЖСК, избира управителен и контролен съвет. Тези съвети се състоят от минимум 3 члена, а това налага минималният брой учредители да бъде 6. След провеждането на събранието се съставя протокол, в който се вписват взетите решения, както и решението (задължение на УС) да регистрира ЖСК в Окръжния съд: ЖСК възниква след нейната регистрация като ЮЛ. Участник в оборота, който поема правата и задължениета.
След учредяването ЖСК пристъпва към реализация на инвестиционния проект – изграждане на сграда, в която има отделни обекти за всички член-кооператори. В ЖСК е недопустимо да се приема член, за който няма самостоятелн обект.
Законът дели членовете на две големи групи: членове по право и изборни членове. По право се считат тези, чиито недвижими имоти са били отчуждени и като обезщетение са получили право да придобият недвижим имот в сградата на ЖСК. Макар позитивноправната уредба да е такава, днес тя няма приложение, тъй като по ЗДС и ЗОС не се допуска имотно обезщетение. Ето защо трябва да приемем, че de lege lata (с оглед на днешния закон) в ЖСК има само изборни членове. Правата на членовете са уредени в чл. 17 от ЗЖСК. Всеки от тях има право да придобие жилищен или друг имот. Възможно е уставът да разрешава придобиване на няколко самостоятелни имота, напр. жилище, гараж, ателие.
Всеки от членовете има право да участва в работата на Общото събрание. Той може да избира както и да бъде избиран (член кооператора) в ръководните органи. Може да иска отмяна на решенията на Управителния съвет и на Контролния съвет от Общото събрание.
Задължения: Кооператорът е длъжен да изпълнява Устава и решенията на Общото събрание. Най-съществени са имуществените му задължения към ЖСК. Всеки член прави встъпителна и дялова вноска. Встъпителната вноска има за цел да поеме разноските по конституирането и управлението на ЖСК. Дяловата вноска съответства на стойността на обекта, която той ще придобие. Тя се определя от Общото събрание, както и редът за нейното внасяне в определен интервал от време. Невнасянето на паричните задължения може да доведе до изключване на кооператора от ЖСК.
Органи на ЖСК.
1.Основен орган на ЖСК е Общото събрание. То се състои от всички член-кооператори. Общото събрание приема и освобождава членове. То може и да изключва членове при неизпълнение на имуществените задължения. Член-кооператор може да прехвърли своите членствени права с решение на Общото събрание. Общото събрание приема архитектурната част на инвестиционния проект. Ако в последствие настъпи промяна в проекта, напр. намали се етажността, освобождават се онези член-кооператори, които са приети последни. Общото събрание извършва разпределение на обектите в сградата. То приема и окончателния протокол за разпределение на обектите,както и протокола за ценообразуване.
Общото събрание избира Управителен съвет и Контролен съвет.
2.Управителният съвет служи за оперативно ръководство на ЖСК. Обикновено се състои от председател, секретар и член. Съдебната практика приема, че за валидно представителство в ЖСК са необходими председателят и секретарят на ЖСК. За банкови операции обаче се изисква спесимента на трима членове на съвета.
Управителният съвет сключва всички договори от името на ЖСК, като уставът може да предвижда някои от договорите да се одобряват от Общото събрание, напр. договорът за строителство. Управителният съвет се отчита прериодично пред Общото събрание.
3.Контролният съвет има финансово-ревизионни правомощия относно дейността на Управителния съвет. Той също периодично се отчита пред Общото събрание.
Решенията на Общото събрание подлежат на обжалване пред РС по реда на чл. 39-42 ЗЖСК.
Прекратяване на ЖСК.
Законът допуска и предсрочно прекратяване на ЖСК тогава, когато се установи, че целите на кооперацията няма да се постигнат. Нормалното прекратяване се извършва след преключване на строежа. Обикновено то се предшества от решение на Общото събрание, с което окончателно се разпределят обектите в сградата, приема се тяхната оценка (ценообразуването) и се натоварва компетентно лице да изготни документите за собственост. Основанието за подобно решение е полученото разрешение за ползване на сградата.
След като първият член-кооператор се снабди с нотариален акт, ЖСК започва да се разпада и на нейно място се появява етажна собственост. До този момент едноличен собственик на сградата е ЖСК. Нейното фактическо прекратяване приключва тогава, когато последният член-кооператор се снабди с нотариален акт за собственост. Самата процедура е продължителна, тъй като за издаване на нотариалния акт член-кооператора не трябва да има никакви задължения към ЖСК.
Придобиването на недвижимия имот се извършва чрез снабдяване с констативен нотариален акт по реда на чл. 483, ал. 1 ГПК – надлежни писмени доказателства.
След приключване на снабдяването с нотариални актове се прави искане от бившия Управителен съвет до Окръжния съд за заличаване на регистрацията на ЖСК.