21. Урбанизирани територии

Според основното им предназначение, определено с устройствените схеми и планове, териториите в страната са (член 7, 8 ЗУТ):
урбанизирани територии (населени места и селищни образувания);
земеделски територии - за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и други) и необработваеми земи (пасища, скатове, дерета, оврази и други);
горски територии;
защитени територии;
нарушени територии за възстановяване.
УРБАНИЗИРАНИТЕ ТЕРИТОРИИ са предназначени за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други. Конкретното им предназначение е съобразено с принципа за устойчиво развитие.
Териториите се урбанизират чрез ИАА – устройствени планове. Те се разработват за териториите на: община, като обхващат всички населени места в общината и техните землища; част от община и обхващат група съседни землища с техните населени места; населено място - град, заедно с неговото землище; територията - предмет на общия устройствен план, може да не съвпада със землището на града; селищно образувание с национално значение съгласно ЗАТУРБ. С общия устройствен план на общината се определят границите на урбанизираната територия. Въз основа на него се съставят общите устройствени планове на градовете и населените места с национално значение. След това се изготвя ПУП за отделните видове дейности (предназначението на всеки един отделен имот и неговите граници).
Съществуват специфични правила за собствеността в урбанизираните територии:
Право на строеж (член 180-183, алинея 1 ЗУТ) - учредява се само за сгради в съответствие с влязъл в сила ПУП или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района), там, където няма влязъл в сила ПУП.
Надстрояване и пристрояване (член 183, алинея 2, 3 ЗУТ) - на сграда - етажна собственост, се разрешава, съобразно с ПУП, въз основа на договор за учредяване на право на надстрояване или пристрояване със собственика на УПИ в нотариална форма (нотариален акт), като всеки учредява право на надстрояване и пристрояване за онази част, на която е собственик, както и с декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост (съществуваща сграда), като всеки един отделно дава съгласието си, ако обектите в сградата са повече; когато държавата или общината е съсобственик на УПИ, договорите се сключват в писмена форма. Когато държавата или общината е собственик на имот в сграда - етажна собственост, съгласието е в писмена форма. Условията и редът за сключване на договорите от държавата и общините, както и за даване на съгласие, се определят съответно с ППЗДС и с наредбата по чл. 8, ал. 2 от ЗОС.
Преустройство на обекти в сграда (член 185, 186 ЗУТ) – изисква се решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите, с изключение на случаите, когато при преустройства на собствени обекти не се нарушава конструкцията на сградата и не се засягат общите части: не се променя предназначението им; не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им; не се изменят съществено общите части на сградата; се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до калканната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос; се прекарва нова инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици; се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради; преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6 ЗУТ (помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда, могат да се преустройват и да променят предназначението си по общия ред, без да се изисква съгласието на собствениците в етажната собственост, в случай че не се допуска наднормено шумово и друго замърсяване; при възстановяване жилищното предназначение на вече преустроени самостоятелни помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварена жилищна сграда).
Право на държавата на първи купувач (член 199 ЗУТ) - държавата и общината имат право на предимство пред ТЛ, които не са съсобственици, да изкупят НИ по пазарни цени в случаите, когато по ПУП същият е предвиден за изграждане на обект - публична държавна или публична общинска собственост. Собственикът може да продаде този имот или части от него на ТЛ само след като го предложи за изкупуване на държавата или на общината в зависимост от предвижданията на ПУП и представи на нотариус писмен отказ. В отказа се посочват условията, при които е било предложено изкупуването. В случая се прилагат условията и редът, предвидени в член 33 от ЗС.
Премахване на строежи (член 195 ЗУТ) – ако даден обект не се поддържа в добро състояние или възникнат аварии или други обстоятелства, които застрашават обекта с увреждане или разрушаване, собственикът на обекта е длъжен да предприеме незабавни действия за тяхното предотвратяване или за отстраняване на причинените увреждания, възстановяване на обекта и да уведоми общината. За обектите, представляващи паметници на културата, собственикът уведомява и Националния институт за паметниците на културата. Кметът на общината издава заповед, с която задължава собственика да извърши в определен срок необходимите ремонтни и възстановителни дейности за поправяне или заздравяване, ако той сам не ги извърши. Кметът на общината издава заповед за премахване на строежи, които поради естествено износване или други обстоятелства са станали опасни за здравето и живота на гражданите, негодни са за използване, застрашени са от самосрутване, създават условия за възникване на пожар или са вредни в санитарно-хигиенно отношение и не могат да се поправят или заздравят. Собствениците на такива обекти носят имуществена отговорност за причинени вреди и пропуснати ползи от своите виновни действия или бездействия, в резултат на които е настъпила авария на строежа, довела до материални щети или увреждане на ТЛ и имоти.
Временни пътища. преминаване през чужди ПИ и осигуряване на достъп. Премахване на строежи – член 190-193 ЗУТ.
Свободен достъп на държавни и общински служби (член 194 ЗУТ) – във връзка със здравината на сградите и земната основа; въз основа на заповед на кмета на общината, а в определените от закона случаи - със заповед на началника на ДНСК; при неизпълнение достъпът до съответните НИ се осигурява принудително по административен ред, а при необходимост - и със съдействието на полицията.
Строителна забрана (член 198 ЗУТ) - може да се налага със заповед на кмета на общината за времето, необходимо за: създаване на общи и подробни устройствени планове; извършване на проучвания за подземни мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура и за изграждането им; тя спира действията по прилагане на влезлите в сила общи и подробни устройствени планове за частите на територията, за които се отнася; може да се налага максимум до две години, когато предстои нов устройствен план, както и при наличие на крупни природни бедствия.
Технически изисквания при придобиване и делба на НИ (член 200-204 ЗУТ) – изисквания за минимални размери на ПИ – член 19 ЗУТ, с изключение на случаите, когато частта от ПИ се присъединява към съседен имот при условията за урегулиране с ПУП на неурегулирани дотогава ПИ, а оставащата част отговаря на изискванията за минимални размери или се присъединява към съседен имот. При съдебна делба на УПИ с цел образуване на нови УПИ съдът изисква становище от общинската (районната) администрация относно поделяемостта на имота. При делбата на НИ се изготвят и одобряват инвестиционни проекти, в които обектът на делбата е предварително разделен.