21. Актове за недвижими имоти. Констативни актове.

Общият преглед на актовете за недвижими имоти неминуемо се свързва с разпоредбата на чл. 18 ЗЗД. Нотариалната форма за придобиване на недвижими имоти е въведена като ръководно начало в нашето гражданско право. Това е форма за действителност и нейното нарушаване води до прилагане на чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Изискването за нотариална форма е било предвидено и в предшестващите ЗЗД закони (ЗИСС, ЗД, ЗЗД-отменен). Тази форма създава сигурност в гражданския оборот и това изискване е наложило в миналото да се приемат редица валидизационни закони, чрез които в определени условия се е давало възможност да се валидират сделки с недвижими имоти, сключени в обикновена писмена форма.
Днес липсата на нотариална форма се преурежда по реда, посочен в чл. 483, ал. 2 ГПК. Изключенията от нотариалната форма са изрично уредени и те не се подлагат на разширително тълкуване. Последните години, след 2003 г., законодателството се ориентира към намаляне на хипотезите, при които се използва писмената форма с нотариална заверка на подписите.
Основен принцип при изповядването на сделката пред нотариус е задължението на нотариуса да установи наличието на права у прехвърлителя – чл. 482, ал. 1 ГПК. Когато липсват такива права, нотариусът отказва да изповяда сделката и посочва на молителя условията, при които ще се снабди с нотариален акт или ще обжалва отказа. Тази проверка се свързва и с вписването на придобивния акт. Този акт се вписва само тогава, когато е вписан актът на праводателя. Изключение – чл. 483, ал. 2 ГПК. Целта е да се създаде една непрекъснатост в системата на вписванията с оглед самата функция на вписването.
Изключения от нотариалната форма. Принципът недвижим имот – нотариална форма има следните изключения:
1.Продажба на наследство, в което се включват недвижими имоти – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.
2.Договор за доброволна делба на недвижим имот.
3.Внасяне на недвижим имот като непарична (апортна) вноска в ТД – чл. 212, ал. 2 ЗЗД.
По отношение на недвижимите имоти, държавна или общинска собственост законодателят е възприел в чл. 18 ЗС принципа за обикновена писмена форма. Счита се, че установяването на правото на собственост на държавата или общината се отличава с по-голяма сигурност, поради което не се налага изповядване на сделката пред нотариус. Тази форма е възприета не само в отношенията между държавата и общината или държавни и/или общински ЮЛ, а и в случаите, когато държавата прехвърля вещни права върху свои имоти на ФЛ. След 1996 г. тези сделки също подлежат на вписване. По този начин те се приравняват към останалите по отношение на вписването. Издадените от държавата, респ. от общината писмени актове имат силата на нотариални актове.
Независимо от сравнително строгите разпоредби за форма на сделките с недвижими имоти има хипотези, при които лицето, претендиращо, че е собственик няма документ – нотариален акт, с който да докаже правата си. Не става дума за изгубен акт, тъй като такъв може да се възстанови чрез намиращите се в службите по вписване или възстанови чрез намиращите се в службите по вписване или в архива на нотариуса. Има се предвид първоначална липса на нотариален акт. Законът урежда две хипотези:
1.Член 483, ал. 1 ГПК. При тази хипотеза законодателят има предвид лице, което претендира, че е собственик на недвижим имот, но няма нотариален акт. Хипотезата е обща и се отнася и за останалите вещни права върху недвижимости. Същевременно лицето притежава надлежни писмени доказателства, че именно то е собственик на въпросния имот. Това може да бъде съдебно решение, протокол от общо събрание на ЖСК, нотариален акт на наследодател и удостоверение за наследници и други. ГПК изисква писмените доказателства по неоспорим начин да сочат, че именно това лице и собственик на имота. В този случай заявителят отправя писмена молба до нотариуса за издаване на констативен нотариален акт, въз основа на надлежните писмени доказателства. Ако се убеди в основателността на искането, нотариусът издава нотариален акт или постановява отказ. Отказът се обжалва по реда на чл. 486, ал. 2 ГПК, който препраща към чл. 217 ГПК. Издаденият констативен нотариален акт подлежи на вписване. Това вписване има оповестително действие.
2.Член 483, ал. 2 ГПК. Този случай е завоевание на българското законодателство и се е наложил като възможност за снабдяване с нотариални актове на лица, които нямат никакви доказателства за правото на собственост. Има и е имал широко разпространение поради залегналата традиция транслирането на недвижими имоти да се прави неформално. Отнася се както за правото на собственост, така и за останалите вещни права върху недвижими имоти. Известен е в практиката като обстоятелствена проверка. При нея молителят заявява пред нотариуса (в чийто район се намира имотът), отправя заявление, с което иска да му се признае право на собственост и издаде нотариален акт. Нотариусът разпитва трима свидетели, посочени от кмета на населеното място, по възможност съседи на имота. Рпи разпита нотариусът трябва да установи, че лицето е владяло необезпокоявано имота в рамките на давностния срок, т.е. че то е придобило имота по давност. В теорията се поддържа становище, че това може да бъде и кратката давност за добросъвестен владелец. На практика обаче добросъвестното владение изисква годно правно основание, а чл. 483, ал.2 ГПК има предвид пълна липса на писмени доказателства. Ето защо практически нещата се свеждат до дългия 10-годишен давностен срок. Ако нотариусът установи след разпита, че искането е основателно, издава констативен нотариален акт. Този акт подлежи на вписване.
Практическата стойност на констативните нотариални актове се изразява в две насоки:
1.Те внасят сигурност в оборота. Чрез вписването се дава гласност на тяхното издаване.
2.Служат като годно доказателствено средство и практиката приема, че не може да се предяви установителен иск за собственост към лице, което разполага с такъв акт. Необходимо е да се премине към осъдителен иск.