18. Разрешение за строителство. Завършване на строежа и разрешение за ползване.

Строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно разпоредбите на ЗУТ. Наличието на право на собственост върху терена или учредено ограничено вещно право на строеж не е достатъчно основание за строителството на обекта. За това е необходимо разрешение за строеж – административен акт от главния архитект на общината, а за градове с районно деление – от главния архитект на района.
Ако се касае за строеж в повече от една община, разрешението се дава от областния управител, а ако е в няколко области компетентен е министърът на регионалното развитие и благоустройство (РРБ).
Основание за издаване на разрешение за строеж е одобрен инвестиционен проект. Самият одобрен проект, когато такъв се изисквва е неразделна част от разрешението. Напрактика такъв проект винаги се изисква, освен когато се касае за малозначителни строежи. Проектът има три фази: идеен, технически и работен. И трите фази имат самостоятелна уредба като възложителят сам преценява коя от фазите да договори.
Инвестиционните проекти, по които се издават разрешение за строеж се съгласуват и одобряват след писмено заявление на възложителя и след представяне на съответните документи. За издаденото разрешение за строеж или за отказа да се издаде такова се прави съобщение по реда на ГПК. Отказът се прави само по законосъобразност.
Заинтересованите лица – това са: възложителят; собственикът или носителят на вещно право; лицето, което има право да строи чужд имот по силата на специален закон, наример Законът за концесиите; етажните собственици и непосредствените съседи на обектите, а при промяна на предназначението на сграда в жилищни, курортни и вилни зони – всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседните имоти.
Разрешението или отказът за строеж може да се обжалват пред началника на регионална дирекция за национален строителен контрол в 14-дневен срок от издаването на съответния акт. Това е първоначален административен контрол. Ако разрешението се издава от министъра или от областния управител, съобщението се публикува в ДВ и тези разрешения, респ. откази, подлежат на обжалване пред ВАС. Срокът е 14-дневен и тече от обнародването на актовете.
За начало на строежа, съобразно издаденото разрешение, се счита денят за съставяне на протокола за откриване на строителната площадка и определяне на строителната линия и ниво.
Участници в строителството са: възложителят; строителят; проектантът; консултантът; лицето упражняващо строителен контрол на част „конструктивна”; техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и техническо оборудване. Отношенията между тях се уреждат с договори.
Възложител най-често е собственикът на имота (възложител може да бъде и т.нар. инвеститор). Проектантът е ФЛ или ЮЛ с проектантска правоспособност. Строителят е ФЛ или ЮЛ с техническа правоспособност. Именно строителят носи отговорност за изпълнението на строежа в съответствие с нормативните актове и строителни книжа. Техническият ръководител е строителен инженер или техник , който непосредствено ръководи строителната дейност. Лицето, което упражнява технически контрол за част „конструктивна” се определя с договор между възложителя и проектанта. Този надзор е заължителен за всички строежи. Единствената алтернативна форма е доставчика на строителното оборудване, тъй като то може да се извърши и от самия строител. Специфична форма е консултанта. До 2003 г. неговата дейност се извършваше от лица, упражняващи строителен надзор. Консултантът, въз основа на писмен договор с възложителя, извършва оценяване на съответствието на инвестиционните проеки и/или упражнява строителен надзор, или може да упражнява прединвестиционни проучвания. Консултантите са лицензирани от министъра на РРБ за срок от 5 г.
Лицето, упражняващо строителен надзор насо отговорност както за започването на строежа, така и за всички дейности, съпътстващи самия строеж. То подписва всички актове и неговите предписания се вписват в заповедната книга. Тази книга се води при всички строежи.
След приключване на строежа това лице изготвя окончателен доклад до възложителя. Докладът има базово значение, защото той се предоставя на органа, издал разрешението за строеж.
Съществен момент при строителството и застраховането. Проектантът, консултантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор застраховат професионалната си отговорност за вреди, причинени на други участници в строежа или на трети лица.
След завършване на строежа се изготвя екзекутивна документация или екзекутиви. Това е пълен комплект от чертежи за несъществени отклонения в строителството с оглед издаденото разрешение за строеж. При пълно съответствие с одобрените инвестиционни проекти не се предава такава документация. Документацията се предава да органа, издал разрешението за строеж.
Ако отклоненията са съществени, например променена е строителната конструкция, на нарушителите не се връчва констативен акт, както при незаконен строеж и се уведомява дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК).
След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, със заверени екзекутиви и с условията на сключения договор.
Самите строежи според чл. 137 ЗУТ се делят на 6 категории, например големите пътища, магистралите и т.н.
Строежите от първите 3 категории се въвеждат в експлоатация въз основа на решение на ДНСК. Това се нарича разрешение за ползване (акт 16). Строежите от четвърта и пета категория не се нуждаят от такъв акт, като е достатъчно възложителят да регистрира пред органа, издал разрешението за строеж въвеждането в експлоатация на обекта и окончателния доклад на лицето, упражняващо строителния назор. Строежите от шеста категория (временни строежи) не се въвеждат в експлоатация. Необходимо е всички нови обекти да се регистрират в Агенцията по кадастъра съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР).