17. Право на строеж.

Правото на строеж също спада към класическите вещни права. Познато е в РП под термина „суперфиция”. Първоначално е възникнал като дългосрочен наемен договор. По късно преторът е създал специален иск за защита на суперфицията. В теорията се приема, че именно от този момент суперфицията може да се разглежда като самостоятелно вещно право. Икономическият смисъл на правото на строеж се състои в правната възможност едно лице да построи сграда в чужд имот и да стане собственик на същата. По този начин се разделя собствеността върху земята от тази върху постройката. По тези съображения самият раздел в ЗС, посветен на правото на строеж, се нарича „Собственост върху постройка”. Целта на това ограничено вещно право е да елиминира правото на приращение. Приема се, че собственикът на терена е и собственик на всичко, трайно прикрепено към него, освен ако се уговори друго. „Другото” е именно правото на строеж. В определени случаи се налага да се учреди такова право вместо да се прехвърля правото на собственост върху терена. Именно тази житейска потребност е накарала правото на строеж да се уреди във всички правни системи.
Правото на строеж е уредено в Германия в особен закон след изменението на ГГЗ от 1915 г. По-същия начин се урежда това право във Франция със закон от 1964 г. И двете страни се допуска срочно право на строеж, като във Франция максималният срок е 70 г.
У нас правото на строеж е било съвсем кратко уредено в ЗИС и значително по-подробно в ЗС и ЗУТ. Аргументът за подробната уредба у нас бе, че 1990 г. държавата отстъпваше само право на строеж при обезщетяване, при отчуждаване или при продажба на държавни жилища. До 1990 г. държавата у нас бе основният продавач на жилища като тези продажби се извършваха от инвеститорските дирекции към общинските съвети.
По настоящем правото на строеж се учредява най-вече на строителните търговски дружества, които извършват строежа и в последствие продават изградените обекти.
Според чл. 63 ЗС правото на строеж може да се учреди в няколко хипотези:
1.Собственикът на земята може да учреди право на строеж на едно лице, което ще построи сградата и ще стане собственик на постройката.
2.Собственикът на земята и изградената на нея постройка може да прехвърли на едно лице собствеността на сградата, отделно от земята. При тази хипотеза е възможно да се прехвърлят повече от един обект в иградената вече сграда като правото на строеж ще се учреди в идеални части, например изградена е постройка с 10 еднакви самостоятелни апартамента. При тяхната продажба всеки един от новите собственици ще придобие 1/10 идеална част от правото на строеж върху терена.
3.Собствеността върху изградена постройка може да се придобие отделно от земята и чрез доброволна делба. ПП на ВС № 7/1973 г. приема, че нормата следва да се тълкува стриктно, т.е. допустима е само доброволната, но не и съдебна делба. Правото на строеж обикновено се свързва със строителна дейност над повърхността на земята. Изменението на ЗС от 1996 г. изрично допусна право на строеж и под повърхността на земята. Това се отнася както за инфраструктурни обекти, така и за друг тип постройки.

Правомощия на строителя:
1.Строителят има право да построи сграда. Според ЗУТ проектът се съгласува преди самото учредяване на правото. Това се налага, тъй като правото на строеж винаги се учредява в определен обем и за конкретна постройка. Освен това ЗУТ недопуска да се извършва строителство, което не е съобразено с неговите норми.
2.Строителят може да използва земята, само доколкото е необходимо, за извършване на самия строеж. Използването на терена над допустимото е основание за предявяване на негаторен иск от страна на собственика.
3.След завършване на постройката строителят може да се ползва от земята само с оглед на използване на постройката според нейното предназначение.
4.Възможно е в учредителния акт строителят да договори друго използване на терена, но това се постига само по пътя на договарянето със собственика. ЗС съдържа обща разпоредба, която позволява собственикът на терена и строителят да договорят използването на земята.
5.Правото на строеж, за разлика от правото на ползване, може да се отчуждава. Именно затова строителят може да прехвърли своето право и в двете хипотези:
- нереализирано;
- след извършване на постройката.
Когато правото на строеж е отстъпено върху държавна земя нереализираното право може да се прехвърля само на роднини по права линия. Същевременно ЗС поставя ограничения при прехвърляне на изградена постройка. Последната може да се прехвърли на трето лице само при условията на чл. 33 ЗС.
6.Това правомощие на строителя възниква в ЗС след изменението от 1996 г. До тогава нещата се уреждаха с тълкувателни решения на ОСГК. Става дума за възможността строителят да възстанови или изгради разрушена постройка, ако изградената преди това погине. Според разпоредбата на ЗС правото на строеж не се погасява, ако построиката погине. Решенията на съдебната практика преди законовата уредба бяха провокирани от станалите природни бедствия, най-вече това от март 1997 г.
Законът допуска собственикът на терена и строителят да уговорят друго, тъй като според нашето право правото на строеж може да се учреди и за определен срок.

Задължения на строителя:
1.Строителят е носител на ограничено вещно право, което винаги се съобразява с неограниченото право на собственост. Ето защо, ако той построи в повече от учреденото дължи обезщетение на собственика, а ако последното може да се обособи като самостоятелен обект ще намери приложение чл. 92 ЗС.
2.Строителят е длъжен да предложи изградената постройка при продажба най-напред на собственика на земята.
3.Ако правото на строеж е уговорено за определен срок след неговото изтичане собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята. При тази хипотеза най-често правото на строеж се учредява безвъзмездно.

Придобиване на правото на строеж:
Най-често правото на строеж се придобива чрез сделки по пътя на правоучредителната субцесия. Формата е нотариална по силата на чл. 18 ЗЗД. До 2003 г. чл. 183 ЗУТ допускаше при учредяване на право на строеж в съсобствен УПИ или между роднини по права линия то да се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписа.
По настоящем нормата е отменена. Право на строеж може да се придобие и по давност, ако лицето владее самото право в продължение на давностния срок.
Придобива се и по наследство и в двете хипотези:
- изградена постройка;
- нереализирано право.
Правото на строеж, както и правото на ползване, се прекратяват, ако не се упражнят в продължение на 5 г. Това е така, защото и двете са ограничени вещни права.
Според духа на чл. 67 ЗС нормата действа автоматично. Изтичането на срока е достатъчно основание за прекратяването. На практика обаче нещата не стоят така. Правото на строеж се учредява с нотариален акт, който се вписва. Следователно и самото прекратяване трябва да се впише, за да се уведомят трети лица. Освен това се повдигат спорове относно самото неупражняване на правото. Съдебната практика прие, че упражняването на правото на строеж представлява изграждането на постройка в груб строеж, до максималната предвидена в проека височина, в продължение на 5 г.
Същевременно разпоредбата на чл. 67 не се прилага, ако през посочения период е била установена строителна забрана. Когато правото на строеж е учредено върху държавна или общинска земя прекратяването се извършва с административен акт на областния управител или кмета.
Правото на строеж се защитава с вещни петиторни искове (ревандикация, негаторни искове и т.н.).