15. Изменение на договора за аренда. Промяна на субектите на договора

Съдържанието на това правоотношение – в член 16 ЗАрЗ; член 307 ТЗ.
Договорът за аренда в повечето случаи е търговска сделка. Най-често арендаторът е търговец. Прилагат се ЗЗД и ТЗ (ако е търговска сделка).
Изменението на съдържанието на договора за аренда може да е обусловено от настъпването на непреодолима сила или случайно събитие (член 306 ТЗ, член 89 ЗЗД – освобождава се от плащане, само ако погине целият род). Арендаторът има задължение да застрахова добива в полза на арендодателя. Това би заместило арендното плащане.
Изменение на арендния договор може да се иска само при общите условия на член 16 ЗАрЗ.
Фактически състав:
Трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководели в отношенията си (член 8, алинея 2 ЗАрЗ); „трайно” – да продължи най-малко една стопанска година.
Размерът на арендното плащане да се влияе от икономическото положение в страната;
Очевидно несъответствие между поетите от страните задължения; изисква се да се прецени обема на предоставените права и насрещната престация, която получава всяка една от страните; наличие на причинно-следствена връзка между трайното и очевидното несъответствие; така възниква потестативното право за всяка една от страните да иска изменение на арендния договор.
По взаимно споразумение договорът за аренда може да бъде удължен. Необходима е същата форма, в каквато е бил сключен.
Изменение на субектите на договора:
Арендаторът може да цедира правата си по договора за аренда. Тук няма пълна смяна на субекта. Прехвърлянето става само със съгласие на кредитора (арендодателя). Първоначално арендаторът остава субект на задължения към арендодателя, който от своя страна се сдобива с още един длъжник.
Залогът не води до промяна на субектите. При него важат правилата за залог а вземане по ЗЗД.
Арендаторът може да бъде заместен от своите наследници/правоприемници. Те са длъжни да уведомят незабавно арендодателя за настъпилото заместване и да му посочат определения техен пълномощник. Ако те не приемат в тримесечен срок наследството, договорът за аренда се прекратява. Но в договора за аренда може да е предвидена изрична клауза за заместване от наследници/правоприемници.
Арендодателят може да бъде заместен, когато отчужди арендувания имот, от приобретателя на същия, ако договорът е бил вписан, дори и обектът още да не е предаден. Но ако отчуждаването се извършва за задоволяване на държавни нужди, договорът се прекратява. Ако собствеността не се отчуждава, а се учредяват вещни права, чието упражняване би лишило арендатора от ползването на обекта на договора, последният се прекратява??.
NB! С преарендуването няма промяна в субектите, а се учредява ново правоотношение!!