15. Прекратяване на съсобствеността. Доброволна делба. Делба на съсобствен поземлен и жилищен имот.

Доброволната делба е уредена основно в ЗН като тези правила се прилагат и при други случаи за възникване на съсобственост. По начало законът се отнася благосклонно към делбата. Всеки съсобственик може да иска доброволна или съдебна делба на общата вещ, дори и тогава, когато съществува противна уговорка.
Към съдебната делба се пристъпва тогава, когато страните не могат доброволно да прекратят съсобствеността.
Законът поставя само две пречки пред делбата. Тя е недопустима:
1.когато законът забранява делба
2.когато това е несъвместимо с естеството или предназначението на общата вещ.
Практически само първата пречка е релевантна за недопустимост на делбата. Конкретно проявление на тази хипотеза се съдържа в чл. 38, ал. 3 ЗС – общите части в сграда, етажна собственост не могат да се делят. Те винаги следват реално определеният етаж или част от етаж.
Втората пречка е лесно преодолима особено при доброволна делба.
В по-голямата си част вещите са практически неделими. Физическата подялба би унищожила общата вещ. Няма пречка обаче такава обща вещ да е предмет на доброволна делба. Вещта, например кола, ще се постави в дял на единият от съсобствениците, а делът на другия ще бъде уравнен с първия. По този начин ще се прекрати съсобствеността.
С доброволната делба може да се прекрати съсобственост върху една вещ, както и съсобственост върху съвкупност от вещи. Във втория случай, ако има недвижими имоти, и те са няколко, практиката налага във всеки един от дяловете да има недвижим имот. Разбира се, страните могат да уговорят и друго.
По своята правна същност доброволната делба е договор. Когато предмет на делбата са недвижими имоти или движими вещи на стойност над 50 лв., делбата се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите. При наличие на недвижими имоти договорът се вписва.
ЗН генерално разпорежда, че делба без участието на един от сънаследниците е нищожна – чл. 75, ал. 2 ЗН. Тази норма цели да защити правата на всеки от сънаследниците, но нейното стриктно спазване може да доведе до практическа невъзможност за подялба на общата вещ. Ето защо чл. 35, ал. 2 ЗС е създал известно облекчение, когато някой от съсобствениците отсъства. Законът разпорежда, че при участие в делбата на недееспособни или отсъстващи е необходимо предварително разрешение на РС. Съдът, след подадената молба, взима становище как да се защитят интересите на недееспособните или отсъстващите и именно в такава насока дава съответното разрешение.
Освен съдебната и доброволната делба чл. 77 и 78 ЗН уреждат една особена хипотеза на т.нар. делба-дарение. При нея наследодателят приживе разделя и предоставя имуществото си на своите наследници. Макар и да се нарича делба-дарение, в юридическия смисъл тук няма договор за делба. Противното означава, че ще е налице сделка върху неоткрито наследство, а те са нищожни по чл. 26, ал. 1 ЗЗД.
В юридическия смисъл на делбата правно действие поражда дарението, а то е винаги допустимо, тъй като не е договор върху неоткрито наследство.
Практическа стойност при доброволната делба имат най-вече хипотезите, уредени в чл. 200 и сл. ЗУТ – субект, УПИ или жилище. В ЗУТ са установени правила за минимални размери на УПИ в зависимост от населеното място. В градовете такива са 14 м за лице и 300 кв.м за повърхност. Затова ЗУТ забранява извършване на доброволна делба на УПИ, при която ще се слезе под минимално определените норми за лице и повърхност. Същевременно извършването на делбата, когато това е допустимо, подлежи на незабавно отразяване в кадастъра, в противен случай договорът е недействителен.
Самата делба се извършва като предварително се изготви скица за разделяне на имота и се получи разрешение от администрацията, след което се изповядва самата сделка в писмена форма с нотариална заверка на подписа.
Делбата на съсобствено жилище е допустима, само ако отговаря на одобрен от общинската администрация инвестиционен проект. Това означава, че съсобственото жилище трябва технически да може да се подели на 2 отделни жилища, отговарящи на определението за жилище по чл. 40 ЗУТ – отделни входове, отделен санитарен възел и поне едно отдено самостоятелно помещение.
Когато делбата е доброволна, това може да се извърши и съобразно договорка между страните, докато при съдебната делба задължително се изисква неудобствата да не са по-големи от обикновените. Следователно същественият момент при доброволна делба на УПИ и съсобствено жилище е предварителният административен акт на местната администрация.