13. Разрешаване на строителство

В Глава VIII на ЗУТ са уредени отношенията, които се установяват при инвестиционното проектиране и разрешаването на строителството. Най-важните три въпроса, които са уредени, са инвестиционно проектиране и проучване, съгласуване и одобряването на инвестиционните проекти и разрешение на строителство. Целите на тази процедура са законосъобразно и целесъобразно засрояване на териториите и поземлените имоти. Това е система от правни и фактически действия, които предхождат непосредственото започване на строителството. И тук уредбата е съобразена с факта, че държавата не е нито основен, нито преобладаващ инвеститор.
Извършването на инвестиционна дейност става от две категории лица. Това са собствениците на имоти, в които е разрешено съответното строителство и тези, които имат право да строят в чужд имот. Те имат задължения по подготовката и одобряването на инвестиционните проекти. Когато инвеститор е държавата, инвестиционната дейност се урежда като обществена поръчка.
В повечето случаи преди възлагането на проучването и проектирането се извършва предварително проучване относно разположението на обекта (законът казва „нормативна допустимост и благоустройствена целесъобразност).
Инвестиционните проекти се изработват в три фази: идеен проект, технически проект и работен проект. Възможно е тези три фази или отделни части от тях да се договарят в съответсвие със спецификата на обекта. Редакцията на закона в чл. 139 ЗУТ предполага възможност за самостоятелна преценка. Целта е да се даде по-голяма свобода на лицата, които искат да строят в съответсвие с икономическите условия. С промяната на закона от 2003 г. терминът „инвеститор” беше заменен с „възложител”.
Нормативната уредба е на две нива. Основно тя се съдържа в Глава VIII на ЗУТ, а освен това е приета и специална Наредба през 2001 г., с която се определя обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Законът е създал по-високи изисквания към формата на инвестиционните проекти, в сравнение с обикновените актове на администрацията. Това следва от чл. 139 ал.3 ЗУТ. Там е описано кои части от проектите при кои видове строежи от какви категории специалисти със съответна правоспособност се подписват. Тези усложнени изисквания към формата представляват гаранция и показват персоналната отговорност за законосъобразното и целесъобразното строителство.
В Наредбата е предвидено, че инвестиционните проекти могат да се изработват еднофазно, двуфазно и трифазно. Избирането на начина за израбовтане на инвестиционните проекти зависи от сложността и риска при съответната сграда. Началото на инвестиционното проектиране се поставя с т.нар. виза за проектиране. Тя се издава от главния архитект на общината в 14-дневен срок от постъпване на заявлението. Съгласно закона визата за проектиране представлява извадка или „копие” от влезлия в сила и действащ ПУП. Тука са посочени съществуващите сгради, отстоянията спрямо съседните имоти, височината и плътността на застрояване.
Създаденият идеен инвестиционен проект подлежи на съгласуване от главния архитект на общината. Ако сградата има особености, проектът се съгласува и със съответните компетентни органи. Отказ от съгласуване е възможен само по законосъобразност. Възложителят се уведомява писмено по реда на АПК за отказа да бъде съгласуван инвестиционния проект.
Процедурата по съгласуването включва и становище от експертните съвети. Това означава, че съгласуването се извършва по две линии - от една страна са експертните органи (съответните експертни съвети), а от друга – компетентните държавни органи (главен архитект, областен управител и съответните министри).
По отношение на съгласуването ЗУТ се опитва да облекчи възложителите. Съгласуването е вече дейност на администрацията, която трябва да осигури положителните становища от съответните органи служебно.
Техническите и работните проекти се съгласуват и одобряват от главния архитект на общината. Одобрението има срочен характер. В рамките на посочения срок инвеститорът е длъжен да поиска разрешение за строеж. Целта на този срок е: 1) да се дисциплинират участниците в строителството; 2) да се създаде стабилност и устойчивост; 3) да не се забавят действията по строителството. Законодателят изрично е предвидил една често срещана житейска хипотеза – инвестиционните проекти могат да бъдат загубени. За собственика възниква задължение за т.нар. техническо възстановяване. Това става чрез заснемане на извършения строеж. И тук е необходима процедура по одобряване.
Разрешаването на строителството е уредено в чл. ??? и сл. ЗУТ. Компетентни органи са главния архитект на общината и на района, ако това е уредено изрично с решение на общинския съвет. Разрешението за строеж се издава на лицето, което има качеството „възложител”. Това означава, че разрешението за строеж се издава възоснова на одобрен проект и се издава на лицето вписано в проекта. Промяна на лицето е възможна, но тя става след специално производство за промяна на титуляра, който е вписан в одобрените проекти.
Неразделна част от разрешението за строеж е одобреният инвестиционен проект. Съществуват особени хипотези за разрешаването на строителство в съсобствени имоти (чл. 183 ЗУТ). Тук се уреждат отношенията между съсобствениците и това става с договор.
С измененията на ЗУТ от 2007 г. се уреждат задълженията, свързани с опазването на дървесната растителност. Определен е и редът за премахване на дървесната растителност. Законът е предвидил, че при възникнали аварийни ситуации строителството се извършва при облекчена процедура. Тя се изразява в издаването само на частични работни проекти. Съобщаването на издаденото разрешение за строеж става по реда на АПК (чл. 149). Отказ е допустим само по законосъобразност при изрично посочване на мотивите. Това е особеност на този вид административни актове; в този случай законът освен общото изискване за мотивиране на административни актове, което следва от АПК, е предвидил мотивиране в този специален закон.
Разрешение за строеж или отказът за издаването на такова подлежат на обжалване само по законосъобразност пред началника на РДНСК. Това е отклонение от общото правило на АПК, че може да се избира реда за обжалване – по административен или по съдебен ред. В този случай ЗУТ установява две отклонения: 1) Обжалва се само по законосъобразност; 2) Обжалването е пред административен орган. Разликата с АПК е първо, че оспорването там е допустимо по съдебен или по административен ред и второ, че по административен ред по АПК може да се оспорва и законосъобразност и правилност.
Обжалване е допустимо само за заинтересуваните лица. Те са изрично изброени в
чл. 149 ал. 2 ЗУТ. Особен случай са преустройството и промяната на предназначението. В тези случаи заинтересувани лица са предвидените в чл. 38 и чл. 39 ЗУТ „непосредствени съседи”. Според ВАС това са всички съседи във входа или в сградата.
При определени случаи не се изисква разрешение за строеж. В чл. 150 ЗУТ е предвиден особен случай на разрешаване на строителството. Това е т.нар. комплексен проект за инвестиционна инициатива. Целта на тази правна фигура е да се спести време на сериозните инвеститори и да се обединят отделните етапи на инвестиционно проектиране и разрешение на строителството. Целта е да се създадат условия за по-бързо започване на строителството. Това е правна вътзможност, а не задължително производство. Началото на производството започва с мотивирано искане до кмета на общината. Ако той е убеден в мотивите може да допусне тази процедура. В комплексния проект се съдържа проект за: ПУП, работен устройствен план и инвестиционния проект.
Жалбите срещу комплексния проект спират изпълнението и цялата процедура. В литературата е изразено становище, че комплексният проект представлява форма на предварително изпълнение на административен акт.