12. Територия и поземлени имоти. Предназначение на устройството на територията и поземлените имоти. Урегулиране и застрояване на територията и поземлените имоти.

1. Уредбата на територията и поземлените имоти, видовете и техническото им предназначение съ съдържа в Глава II на ЗУТ. Систематически уредбата се намира в началото на закона преди схемите и плановете, но всъщност тя е зависима от различните видове планове. Териториите се класифицират според основното си предназначение. То се определя в устройствените схеми и планове. В чл. ???? ЗУТ са уредени видовете територии. Конкретното предназначение на поземлените имоти вътре в различните видове територии се урежда в чл. 8 ЗУТ. Тук е установена зависимостта на предназначението на поземлените имоти от вида територия, в която се намират. От така определената зависимост следва в схемите и плановете да се определя коя територия от какъв вид е и къде се намира.
С ПУП се определя кой поземлен имот може да бъде използван в зависимост от схемите, плановете и вида територия, в която се намира.
Законът дава възможност за уредба на тези поземлени имоти, които не са урегулирани, и за промени в предназначението на имотите. На това е посветен чл. 9 ЗУТ. Тази разпоредба е променяна многократно поради повишения обществен интерес и за да отговори на обществените потребности. По чл. 9 ЗУТ има и богата съдебна практика. На първо място следва да се знае, че в територии без устройствени планове предназначението на имоте се определя от фактическото им използване. Второ, промяната в предназначението може да става само на основата на влзезнал в сила ПУП.
Конкретните правила по устройството на територията се съдържат в Глава III на ЗУТ. Тук са установени и някои легални дефиниции. Така например под „ застрояване” законът разбира „разполагане и изграждане на сгради, постройки и др. в поземлените имоти”. Застрояване се допуска само ако това е допустимо и е предвидено в ПУП. Особено важна е ал. 3 на чл. 12, която допуска застрояване в някои особени територии без промяна на предназначението и само за нуждите на използването на съответната територия.
В чл. 13 ЗУТ са уредени особени и специфични правила за строителство и за разполагане на сгради и постройки в особени територии. Урегулирането и застрояването на териториите е уредено в Раздел 2 на Глава III. Тук е установено, че предмет на ПУП са улиците, кварталите и отделни поземлени имоти. Урегулирането им става с две цели: със застрояване и без застрояване. Улиците се урегулират с улични регулационни линии. Това са конкретните предвиждания за разположението, вида, големината, наклоните, завоите на улиците, алеите, площадите и др.
Поземлените имоти се урегулират с улични регулационни линии и вътрешни регулационни линии. Уличните регулационни линии показват границата между лицето на поземления имот и прилежащата улица. За поземлените имоти съществуват и вътрешни регулационни линии, които определят границите със съседните имоти и дъното на имота. По българското право е задължително да има лице или изход към улица, към път или към паркова алея. Уличните регулационни линии стават граници на имотите. ЗУТ, за разлика от ЗТСУ, се опитва да създаде равенство и доколкото е възможно приоритет на частноправното регулиране, за което е характерно съгласуване на волите.

2. С чл. 15 – 18 ЗУТ са въведени няколко нови принципа на регулация. Първият принцип казва, че с ПУП могат да се урегулират само поземлени имоти, които не са били урегулирани с предишен ПУП. Целта е след като има влязъл в сила ПУП, той да се изпълни, а не да има забавяне или промяна в регулацията. Този принцип се извежда от чл. 15 ал. 1, чл. 16 ал. 1 и чл. 17 ал. 1 ЗУТ.
Вторият принцип, който също се извежда от чл. 15 ал. 1 и чл. 17 ал 1 ЗУТ е, че с ПУП се урегулират неурегулирани до този момент поземлени имоти така, че вътрешните регулационни линии да съвпадат с имотните граници.
Третият принцип представлява продължение на втория и следва от чл. 15 ал. 2 ЗУТ. В нея е казано, че с последващ ПУП могат да се урегулират само улици и квартали без да се променят границите между поземлените имоти. Това означава, че с последващ ПУП не бива и не трябва да се влияе по административен ред върху отношенията на собственост, които съществуват възоснова на гражданскоправните отношения и възоснова на предишен ПУП.
Четвъртият принци е установен в чл. 15 ал. 3 и сл. ЗУТ. Този принцип се явява продължение на предните и има за цел защитата на правото на собственост. Той се изразява в това, че промените в границите на поземлените имоти могат да настъпят само ако са налице две предпоставки: 1) планът за реуглация, който дава задължителни предвиждания за имота; 2) съгласие на засегнатите собственици за промяна на границите на урегулираните поземлени имоти. Това съгласие трябва да има изричен характер и затова за него е установена особена форма на производство. На първо място съгласието се състои от два елемента: заявление до кмета на общината и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариална заверка. В този случай вещноправният ефект настъпва, тъй като съществуват волеизяваленията на страните, които са заинтересувани и чак след това идва административната намеса на държавата.

3. В чл. 16 ЗУТ е уредена възможността за неурегулирани поземлени имоти, както и такива, за които не е приложена предишна регулация (т.е. има план, но той не е изпълнен), с ПУП те да се предвиждат за обекти на ????? инфраструктура. Целта в този случай е в името на определена обща цел – изграждане на обекти на инфраструктурата, да се използват имоти, които са частна собственост. Това се нарича в литературата – градска комасация. Идеята е да бъдат обеднени няколко поземлени имота, които са частна собственост или части от тях за решаването на ???????? ?????. Това обедняване на имоти предвижда възможността собствениците им да прехвърлят на общината част от имотите си (но не и повече от 25%).
По нататък в чл. 16 ЗУТ са уредени правата на собствениците и възможността те да бъдат възмездени с равностоен имот или по начин, който ги удовлетворява. Уреден е и моментът, в който се сменя титулярът на собственост между собственика и общината.
4. В чл. 17 ЗУТ са установени изключенията от правилата за урегулиране на поземлените имоти. Тук е уредено упълномеряването на маломерни имоти, създаване на собственост в пълноценни урегулирани поземлени имоти.
ПУП за да стане основа за законосъобразно строителство или други мероприятия, трябва да има определено съдържание. То следва от чл. 18 ЗУТ. В чл. 19 ЗУТ е предвидено какви трябва да бъдат два от основните параметри на урегулираните поземлени имоти – това са лицето и повърхността. Разликата е във вида на населеното място. То е критерият за определяне на минимал-нодопустимото лице на имота и минималнодопустимата повърхност. По нататък в чл. 20 и сл. ЗУТ са уредени видовете застрояване и височината на застрояване. Тук са определени и правилата за разполагане на сградите спрямо уличните, външните и вътрешните регулационни линии. Височината на застрояване в ЗУТ се определя в метри.